武汉市物业管理条例

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武汉市物业管理条例

湖北省武汉市人大常委会


武汉市物业管理条例

(2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准)


第一章 总 则


第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第二节 附属设施设备的配置

第三节 前期物业管理

第四节 新建物业的交付使用

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

第二节 业主大会筹备组

第三节 业主大会

第四节 业主委员会

第四章 物业管理服务

第一节 一般规定

第二节 物业服务合同

第五章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第二节 车位的使用管理

第三节 物业的维护

第六章 法律责任

第七章 附 则


第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

  街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定,负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。


第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

  第五条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:

  (一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;
 
  (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

  (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

  第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内,按照本条例第五条规定划分物业管理区域,并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的,予以备案并在有关图纸上予以注记。

  开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

  老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,并报区房屋主管部门备案。


第二节 附属设施设备的配置

  第七条 新建物业,开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

  物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的座落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。

  开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

  物业服务用房属于全体业主共有,专用于物业管理服务工作。

  第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准,按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。


第三节 前期物业管理

  第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。

  有下列情形之一的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于三人;

  (二)多层物业总建筑面积少于五万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地区房屋主管部门备案。

  第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

  房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第十三条 开发建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。


第四节 新建物业的交付使用

  第十四条 新建物业交付使用前,开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续,并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

  第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料,并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

  业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。


第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

  第十六条 本条例所称业主,是指物业的所有权人。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。

  第十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。


第二节 业主大会筹备组

  第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

  (二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

  业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

  第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照上述人数的统计总和计算。

  业主身份的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件,开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

  开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

  (一)物业管理区域划分证明;

  (二)业主名册;

  (三)建筑规划总平面图;

  (四)附属设施设备交付使用备案证明;

  (五)绿化竣工总平面图;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)专项维修资金交存证明;

  (八)成立业主大会必需的其他文件资料。

  第二十三条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;

  (五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

  第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。

  召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。


第三节 业主大会

  第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主大会依法成立后三十日内,业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

  第二十六条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

  (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)决定选聘、解聘物业服务企业;

  (五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

  (六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

  (七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;
  
  (八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

  除前两款规定外,任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

  第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  第三十条 业主大会对业主投票权的计算,按照下列规定确定:

  (一)按照业主人数计算的,一人计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

  (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

  第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

  第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、使用方案;

  (三)共有部分的经营与收益分配、使用;

  (四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  管理规约自业主大会表决通过之日起生效,对全体业主及使用人均具有约束力。


第四节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

  业主委员会实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。
 
  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责,接受街道办事处、乡(镇)人民政府以及房屋主管部门的指导与监督,房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

  业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职,其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的,应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

  第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是该物业管理区域内的业主;

  (二)丧失民事行为能力,不能履行委员职责;

  (三)被依法限制人身自由半年以上;

  (四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

  (一)拒不履行委员职责;

  (二)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

  (三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

  (四)因其他原因不适合继续担任委员的。

  第三十九条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

  业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有,具体使用办法由业主大会决定,其收支情况业主委员会应当定期书面公告,并接受业主大会、业主的监督。

  第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。

  业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。


第四章 物业管理服务

第一节 一般规定

  第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

  第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

  从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向市房屋主管部门备案。

  第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制,物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

  物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

  第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

  (四)发生群体性事件;

  (五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;
 
  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

  第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案,按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

  第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查,组织开展物业服务质量等级考核,并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法,由市房屋主管部门制定。

  区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案,并向公众提供查询服务。


第二节 物业服务合同

  第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项;

  (二)物业服务质量及服务费用;

  (三)物业管理区域内安全保障事项;

  (四)合同期限;

  (五)违约责任。

  第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项:

  (一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护和安全协防;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业公共服务事项。

  第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价,其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时,应当采取座谈会、论证会、听证会等形式,广泛听取意见。

  实行政府指导价的,市物价主管部门应当会同市房屋主管部门,根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价,确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

  第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

  第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

  物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内,持相关资料向区房屋主管部门备案。

  第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

  业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  第五十六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)物业服务合同依法、依约解除;

  (二)除第五十五条第三款规定的情形外,物业服务合同期满未续约;

  (三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

  第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,履行下列义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;

  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规、规章规定的其他义务。


第五章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

  第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

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陕西省人大常委会关于加强自身建设的意见

陕西省人大常委会


陕西省人大常委会关于加强自身建设的意见

(2013年3月27日陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第二次会议通过)



为提高省人大常委会依法履职能力,充分发挥地方国家权力机关的职能作用,根据宪法和法律的有关规定,结合常委会实际,现就加强自身建设提出如下意见。

一、坚持正确方向,提高履职能力

1、明确指导思想和基本原则。高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论、“三个代表”打重要思想、科学发展观为指导,坚持中国特色社会主义政治发展道路,坚持党的领导、人民当家做主、依法治国的有机统一;坚持人民主体地位,把维护和实现好最广大人民根本利益作为出发点和落脚点;坚持围绕全省工作大局开展工作,努力推进改革发展稳定和各项事业的健康发展;坚持民主集中制原则,严格依法按程序办事,集体行使职权。

2、坚持党的领导。坚决贯彻执行党的路线方针政策,坚决做到在政治上、思想上、行动上同党中央保持高度一致,确保中央和省委的决策部署在人大工作中的贯彻落实,保证通过人大法定程序使党的主张成为国家意志;完善重大事项报告机制,工作重点、重要会议和重要工作安排及时向省委请示报告;完善人事任免机制,确保党管干部原则和人大依法行使人事任免权的有机统一。

3、加强理论和业务学习。根据工作实际制订学习培训计划,坚持集体学习和自学相结合,每年结合常委会议题安排专题讲座3次。常委会组成人员要深入学习马列主义、毛泽东思想,学习中国特色社会主义理论体系,学习宪法、法律和人大工作理论,学习履行职责必备的相关知识,了解和掌握省委关于全省工作的总体布局,不断提高政治素质和业务能力。

4、坚持理论联系实际。常委会组成人员要积极参加执法检查和调研等活动,广泛了解陕西经济社会发展和群众急需解决的实际问题,带头撰写议案、建议和调研报告。每人每年参加执法检查和调研活动不少于2次。

二、坚持围绕中心,发挥职能作用

5、紧扣大局开展工作。准确把握国内外形势和全省经济社会发展大局,紧紧围绕中央和省委的重大决策部署和中心工作,依据人大工作的定位和特点,统筹安排立法监督等各项工作。突出重点,讲求实效,进取创新,充分发挥好地方国家权力机关的作用。

6、创新履职的方式方法。坚持科学立法、民主立法,加强立法工作组织协调,改进和完善立法工作机制,发挥常委会在立法中的主导作用,增强法规的针对性和操作性。加强对法律法规实施情况的执法检查,加强对政府全口径预算决算的审查和监督,坚持人大监督与舆论监督相结合,强化跟踪监督和明察暗访,加大督办力度,解决突出问题,增强监督实效。

7、正确处理与“一府两院”的关系。支持“一府两院”依照宪法和法律规定权限和程序,独立负责地行使职权。加强对“一府两院”工作的监督,寓支持于监督之中,促进“一府两院”依法行政和公正司法。

三、坚持发扬民主,提高决策水平

8、进一步提高常委会会议质量。对列入常委会会议的议题,会前要深入开展调查研究,广泛听取各方意见。会议期间,常委会组成人员要围绕会议议题充分酝酿,积极发表审议意见。会议审议通过事项要严格依照法定程序,按照少数服从多数的原则集体决定。进一步完善主任会议职能,合理安排常委会会议日程和会期,确保审议质量。常委会办公厅应在会议召开7日前,将会议日期、地点、议程草案通知常委会组成人员,并将初审的法规草案、专项工作报告发送常委会组成人员。

9、充分发挥各委员会的职能作用。加强对代表大会专门委员会和常委会工作机构的组织协调,明确职责和分工,理顺工作关系,充实工作力量,支持各委员会各负其责、恪尽职守、协调一致开展工作。担任专门委员会和工作委员会职务的常委会组成人员,要带头参加专门委员会和工作委员会的工作,遵守委员会的工作规则和制度。

10、强化制度约束。全面梳理和完善常委会各项工作制度,严格遵守常委会议事规则。常委会组成人员要按时出席常委会会议,切实提高参会率。因故不能出席的,必须履行请假手续;长期不出席或无故年度累两次以上不出席的,应劝其辞去常委会组成人员职务。

11、坚持公开透明。地方立法工作要采取多种形式广泛征求意见,扩大公民和社会组织的有序参与;执法检查和视察调研等活动,要直接听取广大群众的评价和意见;常委会通过的地方性法规、决议决定和监督工作情况等要向社会公布;坚持邀请公民旁听常委会会议等制度,不断扩大常委会工作的公开性和透明度。

四、坚持人民至上,改进工作作风

12、践行群众路线。认真贯彻落实中央八项规定和省委的实施意见,围绕以为民务实清廉为主要内容的群众路线教育实践活动,大力弘扬延安精神,切实改进会风文风,减少一般性会议,精简文件。常委会组成人员参加执法检查和调查研究活动,要务实简朴,提高效率,不给基层增加负担。认真处理群众来信来访,积极为群众排忧解难。

13、加强与市县人大的联系。常委会每年确定年度工作要点和立法、监督计划时,要认真听取市县人大的意见和建议。召开常委会会议以及开展视察、调研、执法检查等活动时,邀请市县人大负责人参加。组织对市县人大常委会组成人员进行培训。通过联系沟通和相互交流,不断提高全省人大工作水平。

14、密切与代表和群众的联系。完善主任会议成员联系基层联系点、常委会组成人员联系代表、代表联系群众等制度。常委会组成人员每人固定联系10名代表。坚持邀请代表列席常委会会议、参加常委会组织开展的执法检查和视察调研等活动。加强代表联络机构建设,做好代表议案和建议交办、督办工作,提高代表对议案、建议办理工作的满意度,激发代表履行职责的热情。通过畅通民意表达渠道,使常委会工作始终置于代表和群众的监督之下。

15、树立务实清廉形象。常委会组成人员要坚持讲实话、干实事,敢作为、勇担当,言必信、行必果,营造畅所欲言、宽松和谐的民主氛围,增强常委会整体合力。严格执行中央和省委关于廉政建设的各项规定,遵纪守法,清正廉洁。加强道德修养,弘扬社会公德,坚持职业操守,树立和维护常委会的良好形象。

16、加强常委会机关建设。重视机关思想、组织、作风建设,完善工作规范和制度,健全激励约束机制,搞好干部的教育、培养、管理、交流和使用,全面提高机关工作人员的综合素质和服务水平,努力把常委会机关建设成政治强、业务精、风气正的文明机关。





中华人民共和国水路运输管理条例

国务院


中华人民共和国水路运输管理条例

(1987年5月12日国务院发布 根据1997年12月3日《国务院关于修改〈中华人民共和国水路运输管理条例〉的决定》修正)

第一章

第一条 为加强水路运输管理,维护运输秩序,提高运输效益,特制定本条例。

第二条 本条例适用于在中华人民共和国沿海、江河、湖泊及其他通航水域内从事水路运输和水路运输服务业务的单位和个人。

第三条 水路运输分为营业性运输和非营业性运输。

营业性运输是指为社会服务,发生费用结算的旅客运输(含旅游运输,下同)和货物运输。

非营业性运输是指为本单位或本身服务,不发生费用结算的运输。

第四条 交通部主管全国水路运输事业,各地交通主管部门主管本地区的水路运输事业。

各地交通主管部门可以根据水路运输管理业务的实际情况,设置航运管理机构。

第五条 水路运输在国家计划指导下,实行地区、行业、部门多家经营的方针。保护正当竞争,制止非法经营。

第六条 从事水路运输和水路运输服务业务的单位和个人,必须遵守国家有关法律、法规及交通部发布的水路运输规章。

第七条 未经中华人民共和国交通部准许,外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业不得经营中华人民共和国沿海、江河、湖泊及其他通航水域的水路运输。

第二章

第八条 设立水路运输企业、水路运输服务企业以及水路运输企业以外的单位和个人从事营业性运输,由交通主管部门根据本条例的有关规定和社会运力运量综合平衡情况审查批准。审批办法由交通部规定。

对水路运输行业管理影响较大的非营业性船舶运输的审批办法,由交通部会同有关部门另行规定。

第九条 设立水路运输企业必须具备下列条件:

(一)具有与经营范围相适应的运输船舶;

(二)有较稳定的客源或货源;

(三)经营旅客运输的,应当落实客船沿线停靠港(站)点,并具备相应的服务设施;

(四)有经营管理的组织机构和负责人;

(五)有与运输业务相适应的自有流动资金。

第十条 设立水路运输服务企业,必须具备第九条第四项规定的条件,并拥有与水路运输服务业务相适应的自有流动资金。

第十一条 水路运输企业以外的单位和个人从事营业性运输,必须具备第九条第一、二、三、五项规定的条件,并有确定的负责人。

第十二条 交通主管部门应当根据水路运输企业和其他从事营业性运输的单位、个人的管理水平、运输能力、客源货源情况审批其经营范围。

第十三条 交通主管部门对批准设立的水路运输企业和其他从事营业性运输的单位、个人,发给运输许可证;对批准设立的水路运输服务企业,发给运输服务许可证。

第十四条 取得运输许可证和运输服务许可证的单位和个人,凭证向当地工商行政管理机关申请营业登记,经核准领取营业执照后,方可开业。

第十五条 水路运输企业、水路运输服务企业和其他从事营业性运输的单位、个人停业,应当向交通主管部门和工商行政管理机关办理停业手续。

第十六条 交通部和省、自治区、直辖市交通主管部门负责对水路运输计划分级进行综合平衡。

需要进行综合平衡的重点物资、联运物资、外贸物资的运输计划,属于全国性的,由交通部按国家计划组织综合平衡;属于长江、珠江、黑龙江水系干线省际间的,由交通部派驻水系的航运管理机构组织综合平衡;属于省、自治区、直辖市以内的,由省、自治区、直辖市的交通主管部门组织综合平衡。

第十七条 经综合平衡确定的运输计划以外的货源和客源,水路运输企业和其他从事营业性运输的单位、个人,可以在批准的经营范围内自行组织承运。任何单位和个人均不得实行地区或部门封锁,垄断客源、货源。

第十八条 营业性水路货物运输的承运方和托运方,必须按照《中华人民共和国经济合同法》和《水路货物运输合同实施细则》的规定,签订运输合同。

第十九条 水路运输企业和其他从事营业性运输的单位、个人,必须按国家有关规定计收运杂费用,并使用交通部规定的运输票据。

第二十条 从事营业性运输的个体(含联户,下同) 船舶必须按照国家有关规定办理保险。

第二十一条 水路运输企业和其他从事营业性运输的单位、个人以及石油、煤炭、冶金、商业、供销、外贸、林业、电力、化工、水产部门,必须按规定向交通主管部门和统计主管部门提供营业性和非营业性运输统计表。

第二十二条 水路运输服务企业不得垄断货源,强行代办服务;不得超出规定的收费标准收取服务费用。

第二十三条 海、河民用港口应当按照国家港口管理规定和计划安排,向运输船舶提供港埠设施和业务服务。

船舶进出港口必须遵守港口规章,服从管理。

水路运输企业和其他从事营业性运输的单位、个人同港埠企业之间,可以根据自愿原则,按照有关规定签订业务代理合同。

第二十四条 水路运输企业和其他从事营业性运输的单位、个人必须按照国家规定缴纳税金、规费(港务费、船舶停泊费、航道养护费)和运输管理费;从事非营业性运输的单位和个人必须按照国家规定缴纳规费。

规费和运输管理费的计征办法由交通部会同国务院有关主管部门制定。

第二十五条 全民、集体所有制单位和个体船民经营水路运输,其合法权益受国家法律保护,任何单位和个人均不得向其非法收取或摊派费用。

第三章

第二十六条 违反本条例有下列行为之一的,由县级以上人民政府交通主管部门按照下列规定给予处罚:

(一)未经批准,擅自设立水路运输企业、水路运输服务企业,或者水路运输企业以外的单位和个人擅自从事营业性运输的,没收违法所得,并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款;没有违法所得的,处3万元以上25万元以下的罚款;

(二)水路运输企业、水路运输服务企业超越经营范围从事经营活动的,没收违法所得,并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款;没有违法所得的,处2万元以上20万元以下的罚款;

(三)违反国家有关规定收取运费或者服务费的,没收违反规定收取的部分,并处2万元以上15万元以下的罚款;

(四)未使用规定的运输票据进行营业性运输的,视情节轻重给予警告或者处1万元以下的罚款;

(五)未按照规定缴纳国家规定的规费的,责令限期缴纳;逾期仍不缴纳的,除责令补缴所欠费款外,处欠缴费款1倍以上3倍以下的罚款;情节严重的,并可以暂扣许可证;

(六)垄断货源,强行代办服务的,处1万元以上10万元以下的罚款;情节严重的,并可以暂扣或者吊销许可证。

第二十七条 当事人对交通主管部门的处罚决定不服的,可以向上一级交通主管部门申请复议;对上一级交通主管部门的复议决定不服的,可以自接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人期满不起诉又不履行的,交通主管部门可以申请人民法院强制执行。

第二十八条 违反本条例应当受治安管理处罚的,由公安机关处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十九条 水路运输管理人员违反本条例,由交通主管部门给予行政处分或经济处罚。

第四章

第三十条 本条例下列用语的含义是:

水路运输企业,是指专门从事水路营业性运输的企业。

水路运输服务企业,是指从事代办运输手续、代办货物中转、代为组织货源的企业,但为多种运输方式服务的联运服务企业除外。

第三十一条 本条例不适用于国际航线水路运输和以排筏作为运输工具的水路运输。

第三十二条 本条例公布前已开业的水路运输企业、水路运输服务企业和其他从事营业性运输的单位、个人,应当于本条例公布之日起180天内申请补办审批手续。对不具备开业条件的,交通主管部门应当责令其停业或限期整顿;整顿无效的,由工商行政管理机关吊销营业执照。

第三十三条 本条例自1987年10月1日起施行。