辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市住宅小区管理办法
沈阳市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强住宅小区的管理，保障房屋和公用设施的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主体，具备相应的配套设施，建筑面积在二万平方米以上的居民生活区(含区域内的非住宅房屋)。
第三条 住宅小区的管理以居民自治与专业服务相结合为原则，实行社会化、专业化管理。
第四条 产权人和使用人有参与住宅小区管理的权利和遵守住宅小区公共秩序的义务。
第五条 市房产管理部门是本市住宅小区管理工作的行政主管部门，负责全市住宅小区管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策及管理标准，并对住宅小区管理委员会和物业管理企业的管理和服务工作进行监督检查。
各区房产管理部门是本区住宅小区管理工作的业务管理部门，对住宅小区管理工作进行协调、指导和检查。
市规划、城建、交通、卫生、公安、城管、邮电、供水、供电、煤气等部门和单位按各自职责分工，加强对住宅小区的管理、监督与指导。
各区人民政府依据国家的法律法规及有关规定，对住宅小区进行综合治理，并对住宅小区管理工作实施监督检查。
第六条 住宅小区成立小区管理委员会(以下简称管委会)，代表产权人和使用人的利益，负责住宅小区的日常管理工作。
管委会可委托物业管理企业具体实施小区管理工作。

第二章 住宅小区管理机构与职责
第七条 住宅小区管理委员会由市、区房产管理部门负责组建。管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会成员及有关管理部门、服务单位派出的代表组成。
第八条 管委会的职责：
(一)制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；
(二)接受住宅小区内产权人和使用人的监督，并接受住宅小区所在地街道办事处及各有关部门的监督、检查和指导；
(三)通过订立合同方式，决定选聘或续聘物业管理企业；
(四)审议物业管理企业制定的住宅小区年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施；
(五)根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理企业的日常工作和小区管理经费的使用情况，进行检查、监督；
(六)根据住宅小区实际情况，制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
第九条 物业管理企业是指具备相应资质条件，依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏。
第十条 住宅小区物业管理实行公平竞争，优胜劣汰，放开发展的原则。
第十一条 市房产管理部门统一对全市物业管理企业进行资质审查。物业管理企业必须到工商、税务等部办理证照，方可从事经营活动。
第十二条 物业管理企业应履行下列职责：
(一)依据物业管理合同，具体实施对小区的管理；
(二)接受管委会和产权人及使用人的监督，接受房产管理部门、住宅小区所在地街道办事处及其它有关部门的监督、指导；
(三)年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会审议，并经管委会认可后实施；
(四)可以委托专营公司进行专项管理；
(五)可以实行多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第十三条 开展住宅小区管理业务的物业管理企业，必须与小区管委会签订承包管理合同。承包管理合同应报市、区房产管理部门备案。
第十四条 物业管理企业开展住宅小区管理业务，在小区内负责下列事项：
(一)房屋及附属设施的维修、养护；
(二)路灯、景点、园林绿化、窨井、化粪池、道路、停车场、信报箱等公用公共设施的维修、养护；
(三)环境卫生保洁，窨井、化粪池的清掏清运；
(四)维护文化娱乐活动场所秩序；
(五)便民服务网点及车库的管理；
(六)维护治安及交通秩序；
(七)住宅小区各类档案的管理；
(八)承包管理合同规定的其他事项。
第十五条 物业管理企业可开展多种有偿便民服务。
第十六条 住宅小区内房屋及配套设施的维修养护，物业管理企业与各专业管理部门按下列分工划分职责：
(一)供电设施：进户线以内的，由物业管理企业或房屋产权单位负责；以外的，由电业部门负责。
(二)煤气管道：煤气部门负责供气安全工作。煤气管网干线引向庭院的支线、室内管线及附属设施(煤气表除外)由煤气部门负责，产权单位承担费用。
(三)自来水管线：用户进户管道总水门以内用水设施(不含水表)由产权单位负责；以外的，由自来水公司负责。
(四)下水管道：小区红线内化粪池及管线(不含市政管线)，由物业管理企业负责；对外的，由市政部门负责。
(五)电信管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信部门负责。
(六)供暖管线：由供暖部门负责。
(七)环卫设施及垃圾清运由环卫部门负责。
小区管委会可直接或委托物业管理企业组织协调专业单位及时进行维修养护。专业单位也可委托物业管理企业有偿代行维修养护(煤气设施除外)。

第三章 住宅小区房屋及设施的使用与维护
第十七条 居民使用房屋，应遵守下列规定：
(一)未经市、区房产管理部门批准，不得改变房屋格局、外貌和用途；
(二)不得对房屋的内外墙、梁柱、楼板、阳台、屋面及楼梯间凿、折、搭、占；
(三)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第十八条 住宅小区内禁止下列行为：
(一)擅自占用、挖掘道路和绿地，攀折花木；
(二)占用公共场地，损坏住宅小区公共公益设施；
(三)乱抛垃圾、杂物；
(四)违章建房，乱搭、乱贴、乱挂等；
(五)攀、划、涂、抹园林艺术雕塑；
(六)聚众喧闹；
(七)饲养禽畜；
(八)随意停放车辆；
(九)排放或堆放有毒有害物品等。
第十九条 住宅小区内的房屋维修责任，按下列规定划分：
(一)承租国有房屋的，由物业管理企业负责维修；
(二)单位产权房屋委托物业管理企业代为管理的，由物业管理企业组织维修，房屋发生大、中修项目，按实际结算，由产权单位另行支付；
(三)个人全价购买商品房的，公共部位及公共公益设施，由产权人委托物业管理企业负责维修，其余部门由个人负责维修；
(四)居民按住房制度改革政策购买的新、旧公有住房，公共部位及公共公益设施，由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修；
(五)动迁户以商品房价格购买的增加面积房屋，公共部位及公用设施由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修。
凡物业管理企业负责维修的，其费用从房租和公共部位维修费中支出。个人负责维修部分，可有偿委托物业管理企业代为维修。
第二十条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。经物业管理企业通知后，在限期内未进行修缮的，由物业管理企业修缮，所发生的费用，由责任人承担。
第二十一条 确属为完善公共公益设施在小区内增建房屋的，须经管委会同意并由市规划部门审批后，方可建设。

第四章 住宅小区的验收与接管
第二十二条 住宅小区的房屋及公共公益配套设施必须统一规划，同步建设。
第二十三条 住宅小区工程竣工后，应严格按规定进行验收，验收合格后方可进住。
第二十四条 开发建设单位应移交住宅小区时，向小区管委会提供小区总建筑面积0.2%以上的小区管理用房，其产权属国家所有。
第二十五条 移交住宅小区时，开发建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设的有关资料：
(一)住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
(二)房屋设备和配套设施的竣工图；
(三)地下管网图；
(四)其它必要的资料。
第二十六条 住宅小区在居民进住至住宅小区管委会成立前，由市房产管理部门临时指定物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，小区管理工作由前期管理单位移交管委会。管委会选聘物业管理企业时，可优先聘用进行前期管理的物业管理企业。

第五章 住宅小区管理经费的来源和使用
第二十七条 新建住宅小区的开发建设单位，应按建筑面积每平方米5元的标准，向市住宅建设管理部门交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，并及时划转到市房产管理部门。
第二十八条 住宅小区管理启动基金由市房产管理部门设专帐统一管理，统一安排使用。其中50%作为新建住宅小区管理启动经费，50%作为已交付使用住宅小区的管理启动经费。
第二十九条 房地产开发公司按住宅小区总建筑面积0.5%的比例并以成本价，向管委会提供商服用房，产权归国家所有，拨用给小区管委会经营使用，其经营收入全部用于住宅小区管理。
第三十条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用房)，按建筑面积每平方米每年一元伍角的标准，向管委会交纳住宅小区管理费。
第三十一条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。
第三十二条 住宅小区管理经费可由小区管委会委托物业管理企业收取。
第三十三条 物业管理企业可按物业管理合同，向居民收取住宅小区管理服务费。其收费标准是：
(一)一室户每月交纳5元；
(二)二室户每月交纳6元；
(三)三室户每月交纳7元；
(四)四室户及四室以上户型每月交纳8元。
第三十四条 房屋租金、公用部分维修费、供水加压费、采暖费，仍按规定执行。
第三十五条 小区管理经费用于住宅小区公共公益设施的经常性维护、保养和住宅小区管理的日常支出，不得挪作他用。
第三十六条 住宅小区各项管理经费的收支情况，每半年向居民公布一次，接受居民的监督。

第六章 罚则
第三十七条 产权人和使用人违反本办法第十七条、第十八条规定的，由小区管委会委托物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状并赔偿损失。
第三十八条 物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由管委会制止，并责令限期改正，情节严重的，由市区、房产管理部门予以警告、责令限期改正、赔偿损失，直至取消物业管理资格：
(一)房屋及公共公益设施修缮不及时的；
(二)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(三)私搭乱建，改变房屋和公共公益设施用途的；
(四)违反物业管理合同及违反本管理办法规定的。
第三十九条 开发建设单位未按规定移交工程、未向小区提供管理用房或划拨管理经费的，由市房产管理部门会同有关部门责令其限期履行。
第四十条 擅自将住宅小区管理经费挪作它用的，由市、区房产管理部门责令改正，对责任者予以行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 对拒绝交纳各项应交费用的居民，物业管理企业可责令其限期交纳。逾期不交纳者，物业管理企业可采取停止供电、供水、供气等措施，但应提前五天书面通知当事人。

第七章 附则
第四十二条 城市规划区以外的县(市)、区居民生活区及二万平方米以下住宅组团的管理工作，可参照本办法执行。
第四十三条 本办法实施当中的具体问题，由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。原《沈阳市住宅小区管理暂行办法》(沈政发〔1990〕62号)即行废止。



1994年9月8日
交通部


交通部关于发布《交通部监察工作暂行规定》的通知

1990年5月24日，交通部

部内各单位、部属各单位：
现发布《交通部监察工作暂行规定》，自一九九0年七月一日起施行。

附：交通部监察工作暂行规定

一、总 则
第一条 为了加强行政监察工作，维护和严肃政纪，保证和监督各单位以及其工作人员在社会主义建设中，遵纪守法，廉洁奉公，改进行政和经营管理，提高工作效能，制定本规定。
第二条 驻部监察局是监察部的派驻机构，受监察部和交通部双重领导，监察业务以监察部领导为主，对部直属单位的监察业务进行领导。
第三条 部直属单位设立的监察部门是本单位行使监察职能和管理监察工作的专门机构。对于不设监察机构只设专职或兼职监察员的，除有明确规定的以外，均同监察部门一样对待。
部直属单位监察部门的工作以本单位领导为主，监察业务接受上级监察机关的领导和地方监察机关的指导。
第四条 驻部监察局的监察对象为部机关厅司局级领导干部及其他工作人员，由部任命的部直属单位的行政领导干部。
部直属单位监察部门的监察对象为本单位的行政职能部门及其工作人员，以及下属单位和由本单位任命或聘任的行政人员。
第五条 监察部门依照国家的法律、法规、政策、交通部的决定、规定和本规定进行监察工作，行使职权。
第六条 监察工作必须实事求是，在适用法律和政纪上人人平等。
第七条 监察工作必须坚持行政监察与群众监督相结合，惩处与教育相结合，监督检查与改进工作相结合。
第八条 监察工作的重要情况和重大案件的查处结果，可以通过会议或出版物等形式向群众公开，接受群众监督。
第九条 上级监察部门必要时可以办理下级监察部门管辖范围内的监察事项。
第十条 监察部门要与本单位的纪检、审计、人事等部门，以及司法机关搞好工作中的协作配合，更好地发挥监督作用。
第十一条 本规定的适用范围为部机关厅、司、局和部直属单位。部属单位中的境外机构和“三资”企业参照执行。

二、机构和人员
第十二条 部直属单位按规定设立监察室或处、科，在经理、局（厂、院、校、所等）长领导下，负责本单位的行政监察工作。
凡设专职监察员的单位，应再设一名以上兼职监察员；凡设兼职监察员的单位应同时设二名兼职监察员，其中一名为主办人员。
监察机构的负责人、专职和兼职（主办）监察员的职级不低于本单位中层干部的职级。
第十三条 部直属单位监察部门领导干部正职人员的任免（聘任或解聘）应征得上一级监察部门的同意，再按干部管理程序办理手续。
第十四条 监察部门可设置监察专员（局级）、监察员（处、科级）、助理监察员（科员）。以上均为实职。
监察工作是一门专业性很强的工作，监察机构中应配备相应的专业技术干部。在监察机构中工作的干部、符合有关专业技术条例人员可申请评定相应专业技术职务资格。已被聘任的专业技术干部调到监察机构中工作的，原待遇不变。
第十五条 各单位可根据工作需要，聘请特约监察员。
第十六条 监察人员必须坚持四项基本原则，遵纪守法，忠于职守，清正廉洁，秉公执法，保守秘密。

三、任务和权力
第十七条 监察部门的任务：
（一）监督检查监察对象和本单位的下属机构贯彻执行国家政策、法律、法规、国家指令性计划以及交通部的决定、规定及本单位的决定、规定的情况。
（二）调查处理监察对象违反国家政策、法律、法规、国家指令性计划以及交通部的决定、规定和本单位的决定、规定以及违反政纪的行为。
（三）受理个人或单位对监察对象违反国家政策、法律、法规和交通部的决定、规定以及违反政纪的检举、控告。
（四）受理监察对象不服政纪处分的申诉。
（五）了解本单位廉政建设中带有普遍性和倾向性的问题，并及时向本单位行政领导和上级监察部门报告。
（六）保护监察对象依法行使职权。配合有关部门教育监察对象忠于职守、廉洁奉公。参与对监察对象的评议和考核。
（七）制定与监察工作有关的规章制度。
（八）部直属单位的监察部门应协助驻部监察局对其监察对象进行日常政纪监督，并将情况报告驻部监察局。
（九）承办本单位行政领导及上级监察部门交办的其它行政监察事项。
第十八条 监察部门在检查、调查中行使下列权力：
（一）监察部门的负责人（专、兼职监察员）参加本单位行政领导召集的办公会议和有关工作决策的会议；召集与监察事项有关的会议。监察人员参加被监察单位行政领导的生活会和列席被监察单位的会议。
（二）要求被监察单位报送与监察事项有关的文件、资料，以及其它必要的情况。
（三）查阅、复制与监察事项有关的文件、资料，了解其它必需的情况。对涉及国家重要秘密的，应按有关规定办理。
（四）要求有关人员在规定时间、地点就监察事项涉及的问题作出解释和说明。
（五）扣留、封存可以证明违法违纪行为的物品和非法所得。
（六）责令被监察单位或被监察人员停止正在或者可能损害国家利益或公民权利的行为。
（七）监察部门在对有严重违法违纪人员的行为进行调查时，要求被监察单位暂停其公务活动或者职务。
第十九条 监察部门根据检查、调查结果，行使下列权力：
（一）对于被监察单位或被监察人员不执行，或者拖延执行国家法律、法规、政策、国家指令性计划，以及交通部的决定、规定和本单位的决定、规定的，要求其执行或者正确执行。
（二）对于被监察单位发布的不适当的决定、规定要求其纠正或者撤销；已经给国家利益和公民权益造成损害的，要求其采取必要的补救措施。
（三）对于录用、任免或者奖惩不适当的，建议其纠正或者撤销。
（四）对于有违法违纪行为应给予行政处分的人员，建议其主管部门给予行政处分，也可由监察部门直接给予撤职（含撤职）以下行政处分。对于构成犯罪的，移送司法机关处理。
第二十条 监察部门作出的决定，被监察单位或被监察人员应当执行；对监察部门提出的建议，被监察单位或被监察人员如无正当理由，应当采纳。对监察部门的监察决定和监察建议，被监察单位的上级主管部门或被监察人员的所在单位，应当督促其执行和采纳。

四、方式与程序
第二十一条 监察部门以下列方式履行监察职能：
（一）根据监察任务定期或不定期地对被监察单位或被监察人员贯彻执行法律、法规、政策、国家指令性计划以及交通部的决定、规定的情况进行一般检查。
（二）根据本单位或上级监察部门的决定，对被监察单位的工作进行专项检查。
（三）对违法违纪行为进行调查。
第二十二条 专职或兼职监察员行使权力时，只能在具备两人以上（含两人）的条件下，方可使用检查权、调查权和处分建议权。
第二十三条 监察部门确定监察事项后，一般应当在检查或调查前通知被监察单位或被监察人员。被监察单位或被监察人员要接受监察，并提供检查和调查必要的工作条件。
第二十四条 监察部门按照其管理范围，对检查中发现的，单位和个人控告、检举的，以及本单位行政领导和上级监察部门交办的违法、违纪事实材料进行审查、了解，认为有违法违纪事实，需要给予行政处分的，应当按程序予以立案。
第二十五条 监察部门在调查中应注重收集证据，听取被调查人的陈述和申辩。
第二十六条 监察人员及其近亲属与所办案件有利害关系的，或者有其它利害关系可能影响公正处理案件的，应当回避。
第二十七条 监察人员在检查、调查中需要行使本规定第十八条（五）、（六）、（七）项规定的权限时，必须经本单位行政领导或上一级监察机关负责人批准。
第二十八条 监察部门根据需要，可以聘请有关人员和具有专门知识、技术的人员参加检查、调查工作。
第二十九条 监察部门立案调查的案件，应当在立案后六个月以内结案，因特殊原因需延长办案期限的，至迟不得超过一年。
上级监察部门交办的案件，不能如期结案的，应当向交办部门说明理由。
第三十条 监察部门经过检查、调查，认为需要依照本规定第十九条对被监察单位或者被监察人员作出监察决定、提出监察建议的，应当经本部门负责人召集会议讨论；对于立案调查的案件，经调查认定违法违纪事实不存在，或者不需要追究行政责任时，应当按规定销案，并告知被监察人员和其所在单位。
重要的监察决定和监察建议，以及专职、兼职监察员需作出监察决定和提出监察建议的，应当报本单位行政领导或上一级监察部门批准。
第三十一条 监察部门的决定、建议，以书面形式送达被监察单位或被监察人员。
第三十二条 监察部门的监察决定和监察建议应当根据其内容，除不宜公开的外，都应采用适当的形式在适当的范围公开。
第三十三条 被监察单位在收到监察决定、建议之日起十五日内应当将执行结果或执行情况向监察部门报告。
被监察单位对监察决定不服的，可以在收到决定之日起十日内向原决定部门申请复议，复议决定应当在三十日内作出。对复议决定仍不服的，可以向上一级监察部门申请复议。上一级监察部门应当在接到申诉后六十日内作出决定。
被监察单位对监察建议有异议的，应在收到建议之日起十日内提出，监察部门应当在十五日内给予回复。如被监察单位对回复仍有异议，由监察部门提请本单位领导或上一级监察部门决定。
第三十四条 各单位的工作人员对其主管部门作出的处分决定不服的，可以向同级监察部门申诉。同级监察部门应当在接到申诉后三十日内作出决定。申诉人对同级监察部门的决定仍不服的，可以向上一级监察部门申诉，上一级监察部门应当在接到申诉后六十日内作出决定。
被监察人员对监察部门直接作出的处分决定不服的，可以在接到处分决定之日起十日内向作出处分决定的部门申请复议。复议应当在三十日内作出。对复议结论仍不服的，可以向上一级监察部门申诉，上一级监察部门应当在接到申诉后六十日内作出决定。
第三十五条 对监察决定不服提出申诉，在申诉复议期间，不停止决定的执行。

五、奖 惩
第三十六条 有下列行为之一者，由监察部门给予奖励或者建议其主管部门给予精神或物质奖励：
（一）举报违法、违纪行为，为国家挽回损失的；
（二）执行国家法律、法规、政策以及交通部的决定、规定，忠于职守、廉洁奉公、政绩突出的；
（三）在监察工作中作出显著成绩的。
第三十七条 被监察单位或被监察人员有下列行为之一的，由其主管部门或者监察部门对单位给予通报批评；对直接责任人和其单位负责人根据情节轻重，给予批评教育或相应的行政处分：
（一）阻挠、抗拒监察人员依法行使职权的；
（二）拒绝提供有关文件、资料和证明材料的；
（三）拒绝在规定时间和地点就监察机关所提问题作出解释和说明的；
（四）隐瞒事实真相，出具伪证，或者隐匿、毁灭证据的；
（五）包庇违法违纪行为的；
（六）拒不执行监察决定，或者无正当理由拒不采纳监察建议的；
（七）打击报复揭发、检举人和监察人员的。
第三十八条 监察人员有下列行为之一的，由所在监察部门或者上一级监察部门依据情节给予相应的行政处分，情节严重的，应当调离监察部门：
（一）利用职权包庇或陷害他人的；
（二）利用职权谋取私利的；
（三）有渎职行为的；
（四）滥用职权侵犯他人民主权利、人身权利的；
（五）泄露国家秘密的。
第三十九条 第三十七、三十八条所列行为构成犯罪的，移送司法机关处理。

六、附 则
第四十条 本规定由驻部监察局负责解释。
第四十一条 本规定自一九九0年七月一日起施行。