巨额财产来源不明罪相关立法比较研究

陈清浦 郭亚
（中国政法大学　研究生院　北京　100088）


[摘要]巨额财产来源不明罪在各国立法体系中景象各异，本文对各国关于该罪及相关立法（特别是财产申报制度）的规定，从比较法的角度进行了研究。重点分析了我国现行立法的特点与缺陷，指出了立法改革路径。
[关键词]巨额财产来源不明罪 财产申报 立法比较

巨额财产来源不明罪作为反贪污贿赂犯罪体系中的主要组成部分，对于抑制腐败、预防其他贪贿行为发挥着重要作用。由于该罪犯罪构成的特殊性，各国的立法选择也景象各异，这里试作简要比较。
一、国外和其他地区的立法现状
1、立法的名称。国外和一些地区刑事立法中规定财产来源不明犯罪的法律，一般都是以具有特别法性质的单行法律，主要是反贪性单行法。如新加坡1970防止贿赂法、1988年没收贪污所得利益法，泰国1975年反贪污法、1981年关于官员申报资产和负债的王室法令，马来西亚1961年防止腐败法，文莱1982年防止贿赂法，香港1948年防止贪污条例、1971年防止贿赂条例，巴基斯坦1947年防止腐败法，印度1947年防止腐败法、1988年防止腐败法， 1990年8月27日??9月7日在古巴哈瓦那召开的第8届联合国预防犯罪和罪犯待遇大会通过的联合国反腐败的实际措施也作了类似规定。
与该罪有密切联系的是公职人员财产申报制度，被喻为“阳光法”的公职人员财产申报制度源于1883年英国的《净化选举、防止腐败法》。它对于约束和规范政府公务人员的行为，反腐倡廉，树立政府和公务人员的良好形象发挥着重要作用。到目前为止，美国、法国、澳大利亚、新加坡、泰国、韩国、印度、以及中国台湾和香港地区等都确立了此项制度。其中美国、韩国、台湾的财产申报制度较为全面和完善。如泰国1981年《关于官员申报资产和负债的王室法令》，台湾1993年《公职人员财产申报法》，韩国1981年的《韩国公职人员道德法》（又称《公务员道德法》），后经4次修改，1993年6月基本定型。美国1979年的《政府行为道德法》，菲律宾1987年宪法和1989年《公共官员与雇员品行道德标准法》等。
2、规定的罪名。这些法律或法令虽然对拥有来源不明的财产或不如实申报财产的行为规定为违法，并应受到处罚，但以何种罪名处罚却并不相同：
泰国以“滥用职权”的罪名进行处罚。1975年反贪污法第20条规定：……如果委员会发现该官员异常富裕，但他不能证实他的财富是合法所得，那可以认为他滥用职权；巴基斯坦1947年防止腐败法和印度1947年防止腐败法以“刑事不良罪”对行为人进行处罚：公务员的下列行为触犯刑事不良罪（e）如他或他的代表人拥有，或在其任职期间曾拥有与其公开收入来源不相称的财物，而他本人又不能满意解释的；新加坡1988年《没收贪污所得利益法》直接规定为“贪污罪”：一个人所拥有的财产在本法公布实施之前后已经占有而该人又不能向法院作出合理满意解释时，其财产应视为贪污所得；文莱1982 年防止贿赂法、印度1988年防止腐败法规定，对财产来源不明的情形称为“拥有无法作出合理解释的财产”，以贿赂罪处罚；香港1971年防止贿赂条例将其定为官方雇员拥有来历不明财产罪；菲律宾1989年《公共官员与雇员品行道德标准法》、韩国1981年的《韩国公职人员道德法》、台湾1993年《公职人员财产申报法》直接规定，对那些无正当理由拒绝当即财产的公职人员，以拒不申报或虚假申报财产犯罪处罚。
3、财产的范围。在财产范围上，各国规定也不尽相同。如新加坡1970年防止腐败法中第20条规定：逐一列举本人、配偶和子女拥有或者占有的全部动产或者不动产，并且详细说明通过购买、送礼、遗赠、继承或者其他方式取得所列各项财产的日期；泰国1981年《关于官员申报资产和负债的王室法令》第9条规定申报的具体财产包括：现金，银行及其他金融机构存款，资本投资、债券和股票，公债、帐单和彩券，借出款，土地，房屋和建筑，车辆，权利和特许权；债务；台湾1993年《公职人员财产申报法》中规定财产范围包括：不动产、船舶、汽车及航空器。一定金额以上之存款、外币、有价证券及其他又相当价值之财产。一定金额以上之债权、债务及对各种事业之投资。公职人员之配偶及为成年子女之前项财产，应一并申报；巴基斯坦1947年防止腐败法规定：如该人或任何他的受赡养者拥有与其公开收入来源不相称的财物，而他本人又不能满意解释的……。
4、说明、解释的程度。泰国1975年反贪污法要求“不能证实他的财富是合法所得”；马来西亚1961年防止腐败法要求“不能满意予以说明的”；文莱1982年防止贿赂法规定“不能作出令人满意的解释”；埃及1975年关于非法收入的法律则称为“无法证明”；尼日利亚联邦共和国1975 年关于腐败行为的法令上则要求“未能予以满意说明的”；新加坡1988年没收贪污所得利益法要求“不能向法院作出合理满意解释”；印度1988年防止腐败法要求的是“不能令人满意的作出解释”。
5、法律责任。主要有：1、按民事诉讼程序收缴所得，并解除公职。泰国1975年反贪污法第20条：……委员会应将发现的情况向首席大臣汇报，并建议首席大臣解除其公职。如果某异常富裕的国家官员不能向法庭讲明其财产是合法所得，那么对于委员会认为非法所得的那部分财产，检察官应向法庭建议将其判给国家，此案审判程序应运用民事诉讼法典有关细则；2、行政法上的处罚。韩国《韩国公职人员道德法》规定的处罚有：警告、责令改正错误、过失罚款、公布其虚假登记事实、解任等；3、罚金或者监禁（有期徒刑）。如新加坡、尼日利亚、巴基斯坦均规定，对行为人构成犯罪的，可以单处或者并处有期徒刑和罚金。
二、国外和其他地区的立法特点
1、立法模式多样。
巨额财产来源不明罪和财产申报制度从性质上看，二者是两种不同的概念，前者是国家刑事法律中的一个罪名；后者是由国家法律法规确定的一种制度。但它们的立法精神是一致的，都是遏制国家公职人员拥有非法所得，从而达到反腐倡廉的目的。司法机关可以通过财产申报制度发现拥有巨额非法财产的国家公职人员，继而以刑事法律中的巨额财产来源不明罪追究其刑事责任，从而达到预防犯罪和打击犯罪的目的。但具体到某一国家，他们的立法体例上存在较大差别。主要有三种模式：
第一种模式：财产申报制度＋巨额财产来源不明罪。在这种模式里，财产申报制度作为巨额财产来源不明罪的前置制度存在，巨额财产来源不明罪是财产申报制度的刑事司法救济途径。如泰国、印度、巴基斯坦等国即采用此种立法模式。
第二种模式：财产申报制度＋自身的刑事惩罚。在这种模式里，财产申报制度作为一种完备的行为规范，不仅提供了赖以遵守的行为模式，而且还提供了相应的刑事法律后果。如美国、英国、法国、澳大利亚、韩国、台湾地区。
第一种模式和第二种模式形式上虽有较大区别，但运作原理是一致的，二者都是通过财产申报发现公职人员异常富裕的情况，进而对公职人员获取非法财产进行遏制。
第三种模式：只在刑事法典中规定巨额财产来源不明罪。在这种立法模式下，虽然也可以对公职人员拥有来源不明巨额财产的行为进行处罚，起到遏制腐败的目的，但由于缺乏相应的前置制度，其刑事追究程序的启动带有偶然性或者偶发性，不能对国家公职人员拥有的可疑财产做到实时监控，其反腐败功效也会大打折扣。
2、财产范围广泛。
财产的主体除了公职人员本人以外，一般还包括配偶、父母、成年子女、弟妹、代理人、受托人、受赡养者等。扩大财产主体范围，可以有效查清公职人员财产的具体数额，可以防止公职人员将自己的财产转移到其他人名下，进而逃避法律的追究；财产的形式不仅包括了有形财产，而且还包括债权债务，无形财产等。
3、说明程度不一，因立法模式的不同而有所差异。
在第一种和第三种立法模式中，一般都对财产的说明程度要求较高，不以行为人对财产来源作出说明和解释为限，而是要求作出“令人满意”、“合理”的解释，甚至还要“提出证明”。在第三种模式中，对申报的财产，只要说明来源，不论行为人的贪污贿赂事实是否存在，只要他对自己的财产及来源拒绝申报或者作了虚假的申报说明，即构成犯罪。
4、“无法解释财产来源”这一事实本身，可作为定案的证据。
首先，“财产来源不明”可构成独立的犯罪，如印度和巴基斯坦的“刑事不良罪”。其次，“财产来源不明”可以作为证据认定贿赂罪或贪污罪。
三 、我国的立法现状
我国巨额财产来源不明罪的相关立法，不仅指刑法中关于该罪的规定，还包括和巨额财产来源不明罪有关的一些司法解释、行政法规、党的政策等方面的规定。
1、刑事立法及相关的司法解释。1988年全国人大常务委员会通过的《全国人民代表大会常务委员会关于惩治贪污贿赂罪的补充规定》首次规定了巨额财产来源不明罪 ；1997年修订刑法，将《补充规定》中的巨额财产来源不明罪作了部分修改，纳入刑法典，列为第395条第1款；
1999年8月6日最高人民检察院通过了《关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定（试行）》一、（九）规定，涉嫌巨额财产来源不明，数额在三十万元以上的，应予立案。
2、行政相关立法及规定。1999年5月25日中共中央办公厅、国务院办公厅《关于党政机关县（处）以上领导干部收入申报的规定》初步建立了财产申报，对申报的主体、申报的内容、时间、程序、责任作了相应规定。
2000年12月中共中央纪委第五次全会上发布了《关于领导干部廉洁自律六项规定》，决定实行“领导干部家庭财产报告制度，2001年首先在省（部）级领导干部中实行这项制度”。
1999年国务院发布了《个人存款账户实名制规定》，并于2000年4月1日起实行。
金融机构大额、可疑资金报告制度已经初步形成，包括如下规定：中国人民银行制定的《金融机构反洗钱规定》、《人民币大额和可疑支付交易报告管理办法》、《金融机构大额和可疑外汇资金交易报告管理办法》。
四、 我国的立法特点
和国外立法相比较，宏观方面，我国立法形式多样，有刑事法典、司法解释、行政法规、规章、党的政策等各种形式；和该罪相关制度的立法，总体上看，效力层次不高，有的重要制度只停留在政策层面；系统整体不协调，一些规定不能相互衔接，影响了立法宗旨的实现。在微观方面，我国立法主要呈现以下特点：
1、主体方面的特点：适用主体范围较小，犯罪主体和财产申报主体范围不一致。我国巨额财产来源不明罪的犯罪主体限于国家工作人员，是一种身份犯，即只有具备国家工作人员的身份才有可能构成此种犯罪。在相关的行政立法中，特别是在财产申报制度中，适用主体限于一些机关、社会团体、事业单位的县处级以上领导干部以及国有大、中型企业的负责人。同时申报的财产仅限于其个人的财产，不包括其配偶、父母、子女的财产。适用主体过于狭窄，可能造成申报的财产或者犯罪行为对象（巨额财产）发生转移，不利于准确确定犯罪数额、查清犯罪事实，不利于确定行为人的法律责任。
巨额财产来源不明罪的犯罪主体和财产申报适用主体的范围不一致，申报主体限于一定级别的国家工作人员，而巨额财产来源不明罪的犯罪主体却是国家工作人员的整体，二者相差甚大。这种差距导致了财产申报制度和刑事立法的严重脱节，财产申报制度无法成为刑事立法的前置制度，对国家工作人员的财产状况不能做到实时监控，刑事追究带有偶发性和偶然性。范围的不一致是造成巨额财产来源不明罪在司法实践中沦为附随性或者附带性罪名的主体因素。
2、财产方面的特点：犯罪行为对象（巨额财产）和申报财产的范围不周延，给规避财产留有余地。巨额财产来源不明罪要求的“财产、支出和收入”仅指行为人的财产、支出和收入，不包括其他家庭成员的财产、支出和收入。按照我国婚姻法的规定和我国现实生活的实际情况，我国绝大多数的家庭在财产上采用的是夫妻共同财产制，夫妻财产或者家庭财产从法律性质上来说属于夫妻共同共有或者家庭成员共同共有，在共同共有的情况下，很难分清一笔支出真正属于谁的支出，界限非常模糊，这给规避财产留下较大余地，看似严密的法网其实存在着很大漏洞。
巨额财产来源不明罪仅涉及到国家工作人员的财产支出和合法收入，但对于行为人的债务的增减状况、行为人拥有的知识产权、财产期权没有考察。
同样，《关于党政机关县（处）以上领导干部收入申报的规定》只称为“收入申报”，而不是称为“财产申报”，报的只是个人的部分收入，而非全部收入，更非申报主体的整个家庭财产状况。 “收入”与“财产”是两个不同的概念，“财产”当然包括“收入”，而“收入”却不能涵盖“财产”。根据我国《民法通则》规定，财产包括动产和不动产，也包括债权与债务。仅仅申报个人的部分收入，而对个人的债务偿还、不动产的产权以及整个家庭的全部财产不予申报，这容易给规避申报者以可乘之机。
3、定罪依据方面的特点：非法的概率高于合法即可确定为犯罪。国家工作人员拥有巨额财产，经责令不能说明合法来源就可以追究刑事责任。追究的依据和基础主要建立在司法人员推定上，虽然这种推定也有一定的事实为前提，但这种前提并不足以证明行为人行为的非法性。本人不能说明来源合法，当然不能否定其来源非法的高度可能性，但是，我们同样也不能否定来源合法的可能性。不能说明财产来源合法，则推定为非法，非法性的概率高于合法性就确定为犯罪，这种盖然性立法体现了立法者相当功利的价值取向。
4、“说明”方面的特点：没有具体规定“说明”的程度，说明的内容在立法技术上存在缺陷。立法中对“说明”的要求是：“本人不能说明其来源是合法的”。在程度上仅规定“说明”即可，没有要求给出“令人满意的”、“合理的”解释或者说明。究竟“说明”到什么程度？由于立法上没有明确的规定，造成了司法实践中具体操作标准的混乱。
另外，在说明的内容上，立法上要求“说明其来源是合法的”。但从本罪的客观方面来看，“说明合法”并无必要，如果行为人能够说明财产来源是非法，并且查证属实的，同样也不能以巨额财产来源不明罪追究行为人的刑事责任，而应该按财产非法来源的性质进行处罚。
5、办案程序方面的特点：程序设计上的缺陷，直接影响责任的追究。如，没有规定“无法解释财产来源”这一事实本身可否作为定案的证据；没有明确规定拒绝那些机关的责令说明可以构成犯罪；没有规定行为人作出说明或者解释的时间。
江苏省南京市人民政府


南京市人民政府令
（第244号）



　　《南京市物业管理办法》已经2005年12月14日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2006年2月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　蒋宏坤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二00五年十二月二十六日



南京市物业管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。


　　第三条　本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。
　　本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。


　　第四条　南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。
　　各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。


　　第五条　各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。
　　物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

第二章　物业管理区域





　　第六条　建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。
　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。
　　零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。


　　第七条　业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

第三章　业主及业主大会





　　第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
　　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。


　　第九条　成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区（县）物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。
　　区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。


　　第十条　筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。
　　筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。


　　第十一条　业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。


　　第十二条　业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。
　　业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。


　　第十三条　业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。


　　第十四条　业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。
　　业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。


　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
　　业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。
　　分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
　　业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。


　　第十六条　入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
　　（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；
　　（二）遵守国家有关法律、法规；
　　（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定的组织能力；
　　（六）具备必要的工作时间。


　　第十七条　业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
　　新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。


　　第十八条　选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区（县）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（镇人民政府）。
　　业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会成员名单和基本情况。


　　第十九条　两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开。


　　第二十条　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定；工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。

第四章　物业管理服务





　　第二十一条　住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。
　　前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。


　　第二十二条　建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。
　　业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。


　　第二十三条　建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。
　　分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。
　　建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。


　　第二十四条　建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。


　　第二十五条　物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。


　　第二十六条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。


　　第二十七条　建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

第五章　物业的使用和维护





　　第二十八条　物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：
　　（一）规划核准图上标注的自行车库；
　　（二）规划核准图上标注的底层架空层；
　　（三）规划核准图上标注的避难层（间）；
　　（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；
　　（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房；
　　（六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋；
　　（七）层高2.2米以下的房屋；
　　（八）其他依法归全体业主所有的房屋。


　　第二十九条　物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
　　（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；
　　（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
　　（三）侵占绿地、毁坏绿化；
　　（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；
　　（六）未经批准摆摊设点；
　　（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
　　（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
　　（九）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（十）擅自改变房屋外貌；
　　（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。


　　第三十条　物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。


　　第三十一条　业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。


　　第三十二条　业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。


　　第三十三条　物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。


　　第三十四条　住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。
　　专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。


　　第三十五条　专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
　　专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。


　　第三十六条　物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
　　物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

第六章　罚则





　　第三十七条　违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。


　　第三十八条　业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区（县）物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。


　　第三十九条　建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。


　　第四十条　物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。


　　第四十一条　物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。
　　区（县）物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
　　投诉人对区（县）物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。


　　第四十二条　物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则




　　第四十三条　本规定自2006年2月1日起施行。
　　2002年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。