广东省深圳市人大常委会


深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告（第一三一号）深圳经济特区城市管理综合执法条例




　《深圳经济特区城市管理综合执法条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2013年6月28日通过，现予公布，自2013年10月1日起施行。



深圳市人民代表大会常务委员会

2013年8月7日




深圳经济特区城市管理综合执法条例


（2013年6月28日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）　　

第一章 总 则

　　第一条 为规范城市管理综合执法行为，促进依法行政，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政处罚法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合深圳经济特区实际，制定本条例。

　　第二条 本条例所称的城市管理综合执法（以下简称综合执法）是指市、区城市管理行政执法部门依照有关规定，相对集中行使有关城市管理领域的行政处罚权，对有关违法行为统一实施行政执法的行为。

　　第三条 深圳经济特区范围内的综合执法适用本条例。

　　第四条 市城市管理行政执法部门（以下简称市综合执法部门）是综合执法的行政主管部门，负责本条例的组织实施。

　　区城市管理行政执法部门（以下简称区综合执法部门）负责本辖区内的综合执法。

　　街道城市管理行政执法队（以下简称街道执法队）以区综合执法部门的名义开展综合执法。

　　第五条 公安、教育、文化、建设、卫生、环境保护、市场监督、交通及其他行政部门（以下统称有关行政部门），按照各自职责协助综合执法部门实施本条例。

　　第六条 综合执法部门应当遵循合法、合理、公正、公开的原则，坚持处罚与教育、管理与疏导、执法与服务相结合，严格、规范、文明执法，自觉接受社会监督。

　　第七条 公民、法人和其他组织应当支持、配合综合执法，发现违反城市管理的行为，有权进行劝阻、制止或者举报。

　　市、区人民政府应当发挥基层自治组织、志愿者组织在城市管理中的作用，鼓励社会组织参与协助综合执法。　　　

第二章 职责范围和管辖

　　第八条 纳入综合执法职责范围的事项应当符合下列条件之一：

　　（一）城市管理行政部门职责范围内的事项；

　　（二）与市容管理密切相关且属于现场易于判断、不需要专业设备和技术检测手段即可定性的事项。

　　第九条 综合执法的职责范围包括：

　　（一）根据城市管理方面的法律、法规、规章，对违反城市容貌、环境卫生、园林绿化、城市照明和灯光夜景设施、爱国卫生、养犬等管理规定的行为进行查处；

　　（二）根据林业管理方面的法律、法规、规章，对违反林业管理规定的行为进行查处；

　　（三）根据道路管理方面的法律、法规、规章，对擅自占用城市市政道路、人行道等设置非交通设施、摆摊设点、销售商品的行为进行查处；

　　（四）根据户外广告管理方面的法律、法规、规章，对违法设置户外广告设施的行为进行查处；

　　（五）根据环境保护管理方面的法律、法规、规章，对未经批准焚烧固体废弃物的行为进行查处；

　　（六）根据畜禽屠宰管理方面的法律、法规、规章，对私设屠宰场、非法屠宰畜禽的行为进行查处；

　　（七）根据文化市场管理方面的法律、法规、规章，对未经批准在室外进行营业性演出的行为进行查处；

　　（八）法律、法规、规章规定或者国务院、省、市人民政府决定的其他职责。

　　第十条 市综合执法部门的主要职责是：

　　（一）贯彻执行有关法律、法规、规章和国务院、省、市人民政府的决定，研究制定全市综合执法的规章制度、管理目标、考核标准和年度工作任务，并组织检查落实；

　　（二）办理全市跨区案件，重大或者复杂案件以及市人民政府交办的案件；

　　（三）指导、检查、监督区综合执法部门开展工作，对区综合执法部门进行考核。根据工作需要统一组织区综合执法部门开展执法活动；

　　（四）加强综合执法部门队伍建设，组织开展业务培训，提高综合执法人员素质。

　　第十一条 区综合执法部门的主要职责是：

　　（一）贯彻执行有关法律、法规、规章和国务院、省、市人民政府的决定，落实完成有关综合执法的具体要求和任务；

　　（二）办理本行政区域内跨街道的案件，重大、复杂案件或者市综合执法部门以及区人民政府交办的案件；

　　（三）指导、检查、监督街道执法队的执法业务，对街道执法队进行业务考评；

　　（四）参加市综合执法部门组织的执法活动。根据工作需要统一组织街道执法队开展执法活动。

　　第十二条 街道执法队的主要职责是：

　　（一）贯彻执行有关法律、法规、规章和国务院、省、市人民政府的决定，履行综合执法的具体职责；

　　（二）配合、协助市、区综合执法部门组织的综合执法活动；

　　（三）依法处理纳入综合执法范围的违法行为；

　　（四）办理区综合执法部门交办的案件。

　　第十三条 重大、复杂案件的具体标准，由市综合执法部门制定。

　　第十四条 综合执法部门可以就综合执法范围内的有关事项依法委托符合法定条件的组织在火车站、机场、保税区等区域开展综合执法。

　　第十五条 街道执法队在查处违法行为过程中，认为确有必要由区综合执法部门管辖的，可以提请区综合执法部门管辖。

　　区综合执法部门认为确有必要由本部门管辖的，应当受理；区综合执法部门认为没有必要由本部门处理的，仍由街道执法队管辖。

　　第十六条 区综合执法部门在查处违法行为过程中，认为确有必要由市综合执法部门管辖的，可以提请市综合执法部门管辖。

　　市综合执法部门认为确有必要由本部门管辖的，应当受理；市综合执法部门认为没有必要由本部门处理的，仍由区综合执法部门管辖。

　　第十七条 市综合执法部门对于区综合执法部门和街道执法队管辖的案件，认为确有必要由本部门管辖的，可以直接查处。

　　区综合执法部门对于街道执法队管辖的案件，认为确有必要由本部门管辖的，可以直接查处。

　　第十八条 区综合执法部门之间、街道执法队之间因管辖权发生争议的，由共同的上级综合执法部门指定管辖。　　　

第三章 执法措施和规范

　　第十九条 综合执法部门在执法活动中应当严格遵守法律、法规、规章的规定，在查处违法行为时，应当全面、客观、公正地进行调查、取证，依法进行综合执法活动。

　　市综合执法部门应当制定综合执法操作规范，并向社会公布。

　　第二十条 综合执法人员应当具备行政执法资格，在执法活动中应当统一着装、行为规范、语言文明、程序合法，不得侵害当事人的合法权益。

　　第二十一条 综合执法部门应当建立日常巡查制度，及时发现并查处纳入综合执法范围的违法行为。

　　第二十二条 综合执法部门对违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。

　　第二十三条 综合执法部门在做出行政处罚决定前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由和依据，并告知当事人依法享有的权利。

　　第二十四条 综合执法部门在查处违法行为时，可以依法采取以下措施：

　　（一）记录当事人的身份和居住信息；

　　（二）询问当事人、证人，制作询问笔录或者调查笔录；

　　（三）收集、调取相关的物证。作为物证的物品调取不便的，可以拍摄能够反映物品外形或者内容的照片、录像并予以注明；

　　（四）进入现场进行勘验、检查、录音、拍照、录像，或者制作现场笔录；

　　（五）法律、法规、规章规定的其他措施。

　　制作笔录应当由当事人、证人和两名或者两名以上综合执法人员签名或者盖章。当事人拒绝的，在笔录中予以注明；当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和综合执法人员在现场笔录上签名或者盖章。

　　第二十五条 综合执法部门应当依法实施查封、扣押等行政强制措施。

　　为制止正在发生的违法行为，避免危害、危险发生或者控制危害、危险扩大，综合执法部门可以按照规定采取紧急处理措施，并在二十四小时内报告综合执法部门负责人，补办相关手续。危害、危险解除后，应当及时解除紧急处理措施。

　　第二十六条 当事人为法人或者能提供身份证明信息的个人，违法行为情节轻微或者没有明显社会危害的，综合执法部门可以不采取行政强制措施。

　　第二十七条 综合执法部门实施查封、扣押措施时，应当通知当事人到场。当事人不到场的，应当邀请见证人到场，方可实施查封、扣押措施；查封、扣押决定书和查封、扣押物品清单参照法律、法规的规定送达当事人。

　　第二十八条 查封、扣押鲜活品或者其他不易保管的财物，经作出查封、扣押决定的综合执法部门负责人批准，可以依法进行拍卖或变卖。无法拍卖、变卖的，可以经综合执法部门负责人批准并留存证据后销毁。

　　查封、扣押的易燃、易爆物品、危险化学品等危险物品应当及时移送有关部门处理。

　　第二十九条 实施查封、扣押措施后，当事人未在规定期限内到综合执法部门接受调查和处理的，综合执法部门应当予以公告。当事人六十日内仍不接受调查和处理的，被查封、扣押的财物依法拍卖或者变卖，所得款项上缴国库。

　　第三十条 综合执法部门对查封、扣押的财物的处理情况应当进行登记存档。

　　第三十一条 综合执法部门应当依照法律、法规的规定送达法律文书。

　　对有关违法构筑物、设施的法律文书，采取直接送达、留置送达、邮寄送达、转交送达、委托送达方式无法送达的，可以在所在辖区居委会或者其他社区基层组织见证下，将相关法律文书张贴在违法构筑物、设施的显著位置，三日后即视为送达。

　　第三十二条 当事人逾期不履行行政处罚决定的，综合执法部门可以采取下列措施：

　　（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。加处罚款的数额不得超出原罚款数额；

　　（二）当事人确有经济困难无法缴纳罚款的，可以根据当事人的申请安排当事人参加综合执法部门安排的社会服务；

　　（三）将处罚决定告知当事人所在单位或者辖区居委会，由其所在单位或者辖区居委会协助通报；

　　（四）通知社会保险、保障性住房、市场监管、金融监管、公共征信等机构将当事人违法信息录入个人信用记录系统；

　　（五）申请人民法院强制执行。

　　第三十三条 综合执法部门根据工作需要可以聘请辅助执法人员协助开展执法工作。综合执法部门应当加强对辅助执法人员的监督管理。辅助执法人员的管理办法由市综合执法部门另行制定。

　　辅助执法人员可以承担执法过程中的事务性工作，对违法行为进行劝阻、制止，但不得行使行政检查权、行政强制权和行政处罚权。　　

第四章 执法保障和配合

　　第三十四条 综合执法人员依法开展行政执法活动受法律保护。任何组织和个人不得阻挠、妨碍综合执法人员依法执行公务。

　　第三十五条 市、区人民政府及街道办事处应当加强综合执法队伍建设，提高执法人员的业务素质，合理配置执法力量。

　　市、区人民政府及街道办事处应当加强对综合执法工作的领导、支持和保障。不得挪用、挤占街道执法队的人员编制。

　　第三十六条 市、区人民政府及街道办事处应当根据综合执法工作的实际需要为综合执法部门配置车辆、录像器材等执法装备，保障综合执法部门履行职责的能力。

　　第三十七条 公安部门应当支持、协助和配合综合执法部门依法开展综合执法。

　　建立综合执法部门和公安部门证据、信息联通、执法联动的协作机制。具体实施办法由市政府另行制定。

　　公安部门应当指定有关机构，协助和配合综合执法部门开展执法。

　　第三十八条 公安部门对阻碍综合执法人员依法执行职务的行为，应当及时制止，并依照有关法律、法规、规章的规定处理。

　　第三十九条 违法行为人应当按照综合执法部门的要求接受调查并如实提供身份证明、居住地址、联络电话号码等信息。

　　违法行为人拒绝提供或者无法提供身份证明信息的，综合执法人员可以联系公安部门进行现场协助。公安部门应当派员及时到达现场并协助综合执法人员执法，对拒绝提供或者无法提供身份证明信息的，公安部门应当将其带离现场并依法处理。

　　第四十条 人民法院可以依法成立或者指定专门法庭或者专业审判庭，负责处理综合执法诉讼和强制执行。

　　第四十一条 综合执法部门在履行职责过程中发现其他违法行为的，应当按照有关规定移送有关行政部门查处。

　　有关行政部门在执法过程中，发现已纳入综合执法范围的违法行为，应当按照有关规定移送综合执法部门查处。

　　综合执法部门和有关行政部门无正当理由，不得拒绝接受移送的案件。

　　第四十二条 有关行政部门应当将与综合执法事项相关的行政许可等管理信息通过网络系统或者其他合适的方式提供给综合执法部门。

　　综合执法部门为查处违法行为需要查询有关资料的，有关行政部门应当配合。

　　第四十三条 综合执法部门在查处违法行为过程中需要有关行政部门提供专业意见的，有关行政部门应当自收到书面协助通知书之日起五个工作日内出具书面意见。所涉及事项情况复杂的，可以延期，但延长期限不得超过十个工作日。

　　第四十四条 有关行政部门应当加强与综合执法部门的协作，履行违法行为查处后的后续管理工作。

　　对于违法行为多发的领域和环节，综合执法部门应当通报给有关行政部门。有关行政部门应当进行分析、研究，完善制度建设，运用综合管理手段，从源头上预防或者减少违法行为的发生。

　　第四十五条 综合执法部门与有关行政部门可以根据工作需要联合组织专项执法行动，按照各自职责查处违法行为。

　　第四十六条 市、区人民政府应当建立健全综合执法协调机制，加强综合执法部门与有关行政部门之间的综合执法协调工作。

　　综合执法部门与有关行政部门因管辖或者其他事项发生争议的，按照市人民政府关于行政执法协调的规定处理。

　　第四十七条 机关、团体、企业、事业单位和其他社会组织应当积极支持和配合综合执法工作。其聘请的治安保卫人员应当协助综合执法部门，维护好本单位区域范围内的城市管理秩序，发现违法行为的，有权进行劝阻、制止或者举报。　　

第五章 执法监督

　　第四十八条 综合执法部门应当公开职责范围、执法主体、执法依据、处罚标准、执法程序、监督途径等事项。

　　第四十九条 综合执法部门设立的督察机构，应当建立和完善行政执法监督机制，实行执法过错责任追究制度，现场纠正不当执法行为，保证和监督综合执法人员依法履行职责。

　　综合执法部门内部的考核和监督办法，由市综合执法部门另行制定。

　　第五十条 有关行政部门发现综合执法部门执法行为违法或者不当的，应当向综合执法部门提出书面意见，或者提请同级人民政府予以纠正。

　　第五十一条 公民、法人或者其他组织发现综合执法部门不履行职责或者有违法违纪行为的，有权向行政监察机关检举、控告，行政监察机关应当及时处理。

　　公民、法人或者其他组织对综合执法部门的执法行为有权提出建议和批评。综合执法部门应当认真处理，及时纠正执法过程中的不文明行为。

　　第五十二条 建立综合执法公众评议制度。

　　对重大、复杂、社会影响大或者争议大的案件，在作出行政处罚决定前，综合执法部门可以邀请人大代表、政协委员、市民代表等组成公众评议团对案件进行评议，评议结论应当作为行政处罚决定的重要参考。

　　综合执法公众评议制度具体实施办法由市政府另行制定。　　　

第六章 法律责任

　　第五十三条 综合执法部门及其执法人员在履行职责过程中有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）无法定依据或者违反法定程序实施行政检查、行政处罚、行政强制措施的；

　　（二）辱骂、威胁、殴打当事人或者违法损毁当事人的物品的；

　　（三）截留、挪用、私分罚没款项、财物或者使用查封、扣押的财物的；

　　（四）利用职务便利，索取或者收受他人财物的；

　　（五）不依法履行职责，造成严重后果的；

　　（六）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

　　第五十四条 违反本条例第三十五条第二款规定，挪用、挤占街道执法队的人员编制的，市综合执法部门应当报告有关部门，有关部门应当予以纠正，并依法追究行政责任。

　　第五十五条 有关行政部门违反本条例第四十一条至第四十四条规定，不履行协助、配合义务的，由任免机关或者行政监察机关对其直接负责的主管人员和其他直接责任人依法追究行政责任。

　　第五十六条 有下列情形之一的，由公安部门进行制止，并依照有关法律、法规的规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）以暴力、威胁方法阻碍综合执法人员开展执法活动的；

　　（二）阻碍执法车辆通行或者破坏执法车辆等执法装备的；

　　（三）扰乱公共场所秩序，致使执法工作不能正常进行的；

　　（四）扰乱综合执法部门办公秩序，致使工作不能正常进行的；

　　（五）对综合执法人员及其近亲属进行威胁、侮辱、殴打或者打击报复，干扰综合执法人员及其近亲属正常生活的；

　　（六）其他阻碍综合执法人员依法执行职务的情形。

　　第五十七条 综合执法部门及其执法人员违法行使职权，对公民、法人或者其他组织的合法权益，造成损害的，应当依法承担赔偿责任　

第七章 附 则

　　第五十八条 本条例规定应当由市政府或者市综合执法部门制定有关具体实施办法、标准或者管理办法的，市政府或者市综合执法部门应当自本条例实施之日起六个月内制定并公布。

　　第五十九条 本条例自2013年10月1日起施行。

共有产权经济适用住房法律问题研究

蒋拯（西南政法大学 贵州省住房和城乡建设厅）


〔摘要〕 在《住房保障法》起草中，有关部门提出设立“共有产权经济适用住房”对现有经济适用住房制度进行改造。共有产权经济适用住房制度涉及诸多法律问题，需要法学界深入探讨。本文对“共有产权经济适用住房”的由来、相关权利主体间的权利义务内涵进行了深入分析，并对主体间的连带责任和风险负担问题进行了探讨。
〔关键词〕共有产权经济适用住房，住房保障法，探讨

作者介绍：蒋拯（1972-），男，布依族，贵州独山人，西南政法大学2009级民法专业博士研究生(全日制)，贵州省住房和城乡建设厅法规处副处长；研究方向：物权法、房地产法。重庆，401120。

一、“共有产权经济适用住房”提法的由来
《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部负责该法起草工作，目前《住房保障法(征求意见稿)》已进入审查阶段。该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。英国“共有产权”的保障性住房模式是：“共有产权”的房屋由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府再用该资金建房。［1］(p.72-73)淮安共有产权经济适用住房模式是：将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%)，购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经济适用住房的保障模式，变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。而比例主要分为政府和个人5：5和3：7两种。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即５年内原价购买，５至８年加同期贷款利息，８年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用住房一样继续使用。［2］该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。拟规定：配售的住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。购买住房满五年，承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，所得收益按照共有份额分配，政府在同等条件下享有优先购买的权利。2010年4月27日，住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求：“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”近年来，上海市将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用住房，受到中低收入家庭的广泛欢迎。［3］可见，我国“共有产权经济适用住房制度”已进入探索实施阶段。
二、共有产权经济适用住房涉及的主要法律问题
(一)共有产权经济适用住房共有人—— 政府和承购人之间的关系包括行政关系和民事关系。共有，是现代物权法的一种所有权形式，指两个或两个以上的权利主体就同一个财产共同享有所有权的法律制度。［4］(p．235) 在共有产权经济适用住房的销售、持有及退出过程中，政府的审批及监管行为是具体行政行为，申请人或者保障对象对住房保障审核、调整、退出的决定以及行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而作为共有人，根据《物权法》平等原则，其间的共有关系本身是平等主体间的民事关系。
(二)共有产权经济适用住房涉及四个“ 共有”问题。第一，对土地使用权的共有。房屋占用的国有土地所有权属于国家，而一个小区的土地使用权是没有具体划分到户的，而是由各个房屋所有权人(业主)共有。在购买共有产权经济适用住房时，土地出让金已算入房价之中。在将来土地使用权续期需要交纳土地出让金时，将会要求各共有人分担。第二，对房屋所有权的共有。共有产权经济适用住房，顾名思义就是由政府和个人按一定比例共有经济适用住房所有权。第三，对建筑物区分所有权共有部分的共有。在共有产权经济适用住房由政府和购房人共有的同时，政府和购房人的联合体与其他业主共同享有建筑物共用部分之所有权。第四，购房人家庭对所购经济适用住房涉及的诸项财产权利的共有。建设部等七部门2007年发布的《经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房制度解决的是城市低收入家庭的住房困难问题。由此可见，购买的主体是家庭(房产证上可只表现为家庭成员之一人)，家庭成员之间自然对所购经济适用住房形成共同共有关系。
(三)共有产权经济适用住房的共有性质是按份共有。［5］(P．345-352)《住房保障法》(征求意见稿)的思路是：配售的保障性住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。承购人的出资额按照保障性住房的配售价格计算。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政补贴额之和计算。购房满五年，经批准承购人可以按照届时住房市场价格购买政府的份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，转让所得收益按照共有份额分配。如果比例确定得不合理，将会使政府和购房人的利益失衡，不能实现公平、公正之目的。存在的问题是维修基金、装修费用、“三通费”如何分担？是否纳入共有人共同负担范围？
1.关于维修基金是否应列入共同负担范围。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定：商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第28条规定：房屋所有权转让时，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于政府与承购人在共有经济适用住房时，实际是共同成为了该住房的业主。加之，五年后上市转让给其它承购人时，成交价实际上是考虑了维修基金剩余额度的(新建住宅前五年维修量少，满五年交易时维修基金剩余比例较大)，由原购房人独自交纳(不列入共有份额)，而由政府与其按比例分成不公平。因此，房屋维修基金应算入房价由政府与承购人共同分担，而不宜将其列在房价外由购房人自己交纳。
2. 关于房屋装修费用是否应列入共同负担范围。由于装修费用不菲，是否由政府和个人共同负担，法律上的意义十分重大，因为这直接影响共有产权比例和共有人双方的权利义务份额。有人认为：尽管政府与承购人共有，但住房由承购人居住，故装修费用应由承购人支付。此种说法看似有理，实则缘于对我国住房产业政策不了解而发出的片面之言。住房和城乡建设部2008年再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），要求各地继续贯彻落实国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）和建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。在这一产业政策背景下，对共有产权经济适用住房如果还规定装修费用由承购人自付(不列入共同负担范围)，这必然致生两个问题。一是如果经济适用住房本身就已是全装修房，再将装修费用扣除，而由承购人自付，这显得不合情理，与物权法也相背。因为根据添附理论，装修后的部分已添附到住房上形成一个所有权，在算房价时不应将装修部分排除而仅计算毛坯房价格，这在实务上很难做到精准计算，也不经济。二是会导致地方政府抵制“推广全装修房”这一产业政策，致生政策与法律之间的冲突。如果硬性作出规定，那么为了避免出现全装修房在剥离装修费用由承购人自付时出现的尴尬，地方政府在推广共有产权经济适用住房时，可能会将房源局限于毛坯房。因为售给承购人后，由购房人自付装修费用显得名正言顺，政府还节省了共有成本。但是，这一做法的代价就是直接违背了国家的产业政策。另外，在满五年后卖房时，所作的装修也还是有一定价值的(有人在买房时要求把原来的装修拆掉，这种情况是很少见的，也不应鼓励)，如果出卖后由政府和承购人分成，人们不禁要问：政府分成的权源基础是什么？这不正是政府与民争利的证据吗？如果政府可以无缘得利，承购人将宁可选择不装修。其实，买房后没财力装修的家庭是不少的，政府拟推行共有产权经济适用住房制度的目的，就是为了解决中低收入家庭(或低收入家庭，政府的提法时有不同)的住房困难，那么按国家产业政策使之住上全装修房有什么不可呢？为此，笔者认为应按国家产业政策推广全装修房，如果是毛坯费，应将装修费用列入总房价，由政府和个人共同承担。
3.关于“三通费”是否共同承担的问题。有不少地方的承购人在接收房屋时，还要交纳几千元的“三通费” (水、电、煤气等配套设施的开通费)。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定：商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。笔者认为，贵州等地的做法是有道理的，这些设施的开通是房屋正常功能得以发挥的前提，应将“三通费”包括在房价内。就共有产权经济适用住房而言，满五年上市后，房屋的这些配套设施也是继续存在并发挥功能的，在共有产权语境下，由承购人单独支付，明显没有正当且充分的理由。因此，国家应统一规定“三通费”包括在房价内，由政府与购房人共同承担。
(四)政府和购房人的权利义务。
1.政府的权利。第一，实施监管的职权。要求承购人如实提供有关资料，履行审批职责。依法就承购人对建筑物区分所有权之专有所有权及共有所有权的行使情况进行监督，对违反相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正。第二，参与行使建筑物区分所有权之成员权、专有所有权之处分权。政府有权与承购人就行使建筑物区分所有权之成员权进行协商，选出代表行使业主的重大决策权。有人认为政府不必享有成员权，实属不当。政府与承购人共同作为业主，当然应共同享有成员权，按照按份共有之物权效力，当政府持有份额在50%以上时就显得尤为必要。反之，政府不行使业主之成员权，却要遵守业主委员会之决定和物业管理规约，实属不公。《物权法》第97条规定：处分共有之不动产，以及对共有不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，政府对建筑物专有所有权之处分权的行使，亦有权按照法律规定或合同约定与作为共有人之承购人共同协商行使。第三，对住房使用情况的检查权。对住房进行检查，是确保承购人依法使用经济适用住房的应然要求。应赋予政府在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入共有产权经济适用住房检查使用情况。第四，对承购人份额的回购权和共有住房上市后的收益分成权。赋予政府回购权，这对经济适用住房在保障对象之间实现流转，充分发挥经济适用住房的保障功能具有重要意义。赋予政府住房上市后的收益分成权，这正是共有产权经济适用住房制度设计的主要目的之所在，该权利之行使，将使政府获得房价上涨带来的收益，从而扼制通过经济适用住房进行权利寻租及牟利行为。［6］(P．36)
2.政府的义务。第一，不得侵入住宅。基于私有房屋“风能进，雨能进，国王不能进”的法谚和承购人隐私权的保护，政府不应留有共有住房的钥匙(这也可减轻政府责任)。政府人员要进入共有住房检查时，必须有一名承购家庭成年成员在场。政府亦不得安排外人与承购人家庭共住。当然，承购人有违法嫌疑时，可依法进行搜查，则另当别论。第二，不得将持有的共有份额单独转让给其他人。如果政府将自有份额单独转让给其他人，则会形成两个家庭对房屋的共有，必将影响承购人的居住。故政府之共有份额只能转让给承购人或与承购人之份额同时转让给具备购买资格之第三人。第三，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。《物权法》第78条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主作为建筑物区分所有权之成员权人，享有业主权利时，亦承担相应义务，此为建筑物维持其功用的必要条件之一。政府作为共有业主，自然不能例外。第四，搞好机构建设，提高服务质量。政府应搞好政务公开，提高监管及服务质量，建立高效、公正的共有产权经济适用住房管理机构及其体系，以便与承购人建立良好的互动机制。
3.承购人的权利。第一，占有和合理使用的权利。承购人作为使用人，有权占有并按住房的用途进行合理使用，但不得破坏住房结构或使住房功能受损，也不得擅自出租或出借所购经济适用住房，否则有违该制度之初衷。第二，行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(“共同管理的权利”即指成员权，其它两项权利为专有所有权和共有所有权)。［4］(P．166)承购人作为共有人，具体占有和使用经济适用住房，有权行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权，但在行使专有所有权之处分权以及成员权之重大决策权时，应按照法律规定或合同约定与作为共有人之政府共同协商行使。［7］(P．81)
第三，购买政府份额的权利。政府应履行在住房上的积极责任，充分发挥住房保障功能，“尊重人们追求财富的进取心”。［8］(P．715)共有产权经济适用住房制度的目的之一就是帮助承购人承担部分购房压力，待其经济条件好转时，鼓励承购人购买政府份额获得全产权，同时使政府将回收的资金用于为其他符合条件的家庭提供保障。对承购人购买政府份额的申请，一般来讲政府都应允许，除非承购人出现应被强制退出共有关系的情形。第四，依法处分自有份额的权利。承购人有权将自己的份额交由政府回购，也可在满足一定年限后与政府协商将房屋上市交易后分成，以退出共有关系。为了减轻承购人购房压力，应允许其用所购住房的自有份额抵押贷款用于购房。承购人自有份额所对应的价值可以由其继承人继承，也可遗赠给他人，但其继承人或受遗赠人能否取得住房所有权，则有待政府批准，不符合经济适用住房保障条件的，只能就原承购人份额变现后对应的价值继承或受遗赠。另外，应参照英国的共有产权住房制度，允许承购人在一定条件下经批准将房屋之部分出借或出租给其他人居住。［1］(P．72)这是因为随着家庭成员情况的变化，比如小孩上大学后有一房间空出，承购人将该空余的房间出租给他人居住，既能给别人带来便利，又可以给自己带来收益，符合物尽其用原则。至于承购人还有别的住所，拟将经济适用住房全部出租，则应重新核查其购买资格，由政府将其份额回购。
4.承购人的义务。第一，交纳物业管理费。《物权法》第98条规定：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。就实际而言，政府出资但没有直接占有、使用房屋，承购人直接占有、使用共有住房而没有向政府付费，将该住房及其附属设施的管理和养护费用由承购人承担，应属公平。因此，物业管理费应当由承购人交纳。第二，正确使用住房，负责房屋专有部分的维修。承购人应依住房之用途而为使用，不得改变住房用途和结构，不得损害其他人利益。《侵权行为法》第87条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。另外，房屋公共部分的维修此前已论述由维修基金支付，而专有部分的维修，承购人作为具体使用者，当然自己负担。第三，服从政府监管及报告的义务。共有产权经济适用住房承购人应服从政府监管，并就其违法、违规及违约行为承担相应的法律责任。在使用住房过程中，在房屋处于危险之虞时，以及出现需要重大维修等情形时，应当及时向政府报告。第四，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。承购人作为业主，承担该项义务当属应有之义。
(五)关于政府和承购人的连带责任和风险负担问题。
1.建筑物致人损害的责任。一是脱落、坠落责任。《侵权责任法》第85条规定：“建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”。政府作为房源的提供者，作为共有产权人，当建筑物发生脱落造成他人损害时，应当共同承担责任，根据《物权法》第102条之规定，当属连带责任。而房屋交由承购人实际控制并使用，搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，当由承购人承担责任。二是倒塌责任。第86条规定：“ 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任”。因此，当政府作为经济适用住房的建设单位，当然应根据该条对受损害的人承担相应责任。同时，政府将所建经济适用住房销售给承购人，对承购人当然应承担房屋质量瑕疵担保责任。而当承购人致使该房屋倒塌造成他人损害时，承购人应对该他人负损害赔偿责任，同时应对政府的所有权所受损害承担赔偿责任。
2.费用交纳的连带责任。前已论述维修基金应当共同交纳，故作为共有人之政府和承购人当然就维修基金的交纳负连带责任。至于物管费追缴问题则值得研究，第一，在房屋还未销售给承购人，政府作为所有人时，应由政府交纳，而不管是否有人居住。承购人购买该房屋后，作为部分产权人之承购人占有和使用住房，由其交纳物业管理费是合理的。就事实而言，承购人交纳物管费，对住房的价值维持是有积极意义的。第二，经济适用住房的承购人有不少是低收入家庭，生活尚且困难，拖欠物管费的情形难免会存在。如果此种情况下政府承担连带责任(承购人的份额实际上是可作为担保的)，会使小区物业管理得以正常运行，实是一举多得的做法。
3.关于政府连带责任的豁免问题。《物权法》第102条规定：“因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”有人认为，在《住房保障法》中应规定“承购人和政府不具有连带债权债务关系”。笔者认为共有产权经济适用住房，应按民事法律关系来分配法律责任，而不能轻易排除共有人之法律责任。政府的豁免责任应受到严格限制，否则就是对法制的破坏，必将对其它民事主体的合法权益造成损害。因此，政府在维修基金和物管费的交纳上应负连带责任，而不应在《住房保障法》中以条文排除之。
4．关于风险承担问题。由于不可抗力，比如地震、水灾、战争等原因致使房屋受损，应根据按份共有规则，各自承担所受损失，自无疑义。
　(六)共有房屋登记问题。自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》( 建设部令第168号)第13条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 第24条规定：房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。而《物权法》第104条规定：按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，在房屋登记时应对政府和承购人的份额作出登记。而对相关的重要问题，也应在政府与个人之间的协议中明确。此外，《房屋登记办法》第25条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”及各自份额等字样。同时，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。
注：此文已发表于《西南民族大学学报》2011年第11期
参 考 文 献

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［3］叶锋．上海探索经济适用房共有产权模式［EB/OL］．［2011-10-09］
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［4］梁慧星，陈华彬.物权法[M]，北京：法律出版社，2007．
［5］马俊驹，余延满.民法原论[M]，北京：法律出版社，2007．
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