内蒙古自治区通辽市人民政府


通政发[2006]4号


关于印发通辽市物业管理办法的通知




各旗县市区人民政府，通辽经济开发区管委会，市政府各委办局：
现将《通辽市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



二OO六年二月二十六日


通辽市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范通辽市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《国务院物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规的有关规定，结合通辽市实际，制定本办法。
第二条 在通辽市行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本办法。
第三条 通辽市人民政府建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。
第四条 各旗县市区人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。

第二章 业主及业主大会

第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。
第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本办法和业主公约规定，有关业主应当承担连带责任。
第七条 一个物业管理区域内成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。
第八条 各旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。
配套设施不全，不具备物业管理条件的物业区域，由各旗县市区人民政府组织治理，按照政府、建设单位、居民合理负担的原则创造条件，逐步实行物业管理。
第九条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。
第十条 业主大会筹备组由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织成立，但必须在物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门指导下。由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）、物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，具体负责业主大会筹备工作。
筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组自组成之日起三十日内在物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织召开业主大会会议，并通过业主公约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会和制定物业管理用房使用方案。业主委员会纳入社区人民调解、治安保卫、公共卫生、公共事务、公益事业等委员会管理。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条 业主在业主大会会议上的投票权按《内蒙古自治区物业管理条例》的标准确定。
第十三条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）制定物业管理用房使用方案；
（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十四条 业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但必须有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主必须参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
第十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。
有下列情形之一的，由物业所在地街道办事处及居民委员会及时组织召开业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上的业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其它情况。
第十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）定期向业主宣传有关物业管理的法律法规；
（二）报告物业管理的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（五）监督业主公约的实施；
（六）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。
业主委员会在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。
业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业管理企业中兼职。
业主委员会自选举产生之日起三十日内，由所在街道办事处及居民委员会向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。
第十九条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具备高中以上（含高中）文化程度，具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要工作时间。
第二十条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第二十一条 业主委员会会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。
业主委员会的决定必须以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十二条 业主委员会要协助物业管理企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第二十三条 业主委员会任期届满两个月前，由物业所在地街道办事处及居民委员会召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，建设、房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续，必须在街道办事处及居民委员会监督下进行交接。
第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十五条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会在旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门和街道办事处或者苏木乡级人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。
第二十六条 业主大会、业主委员会、物业企业要配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会要积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导、监督和管理。
业主委员会作出的决定，要告知居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第二十七条 住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费列入物业所在地旗县市区人民政府的财政预算。
非住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定；经费的使用情况要定期以书面形式在物业区域内公告，接受业主监督。
第二十八条 业主委员会凭旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。
第二十九条 物业转让后，原业主在办理转让手续三十日内通知居民委员会、业主委员会和物业管理企业。

第三章 前期物业管理

第三十条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责代为选聘物业企业，并参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同，但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。
第三十一条 建设单位在销售物业之前，要会同物业所在地街道办事处及居民委员会制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十二条 建设单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三十三条 自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地的旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第三十四条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
街道办事处及居民委员会是前期物业管理招投标的招标人。
招标人采取公开招标方式的，必须在公共媒体和国家及自治区和通辽市指定的网站上发布招标公告。
招标公告要载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，要向三个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书要包含本条第四款规定的事项。
招投标所需要的费用由建设单位承担。
第三十五条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
第三十六条 通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人要按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目在现售前三十日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
第三十七条 建设单位与物业买受人签订《商品房买卖合同》时必须向业主提交物业所在地街道办事处及居民委员与物业企业签订的《前期物业服务合同》。
第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位必须向物业所在地街道办事处移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必须的其他资料。
否则不予进行物业验收。
街道办事处要对所辖区域内居民的居住物业的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、使用说明文件和物业管理所必需的其他资料进行收集、登记、整理、编制检索工具。建立档案保管、利用制度。档案实行集中统一管理。
第四十条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业管理企业的服务不满意的，街道办事处及居民委员会必须先组织召开业主大会，选举产生业主委员会后协助业主委员会通过招投标的方式重新选聘具有相应资质的物业管理企业。但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。
第四十一条 物业管理企业承接物业时，必须对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十二条 建设单位按照规划规定，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，不足50m2的要补足50平方米，并依法进行所有权登记备案，所需费用由建设单位承担。物业管理用房包括业主委员会、物业管理企业、社区的办公用房和经营用房。
　　物业管理用房必须作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容，否则不予进行物业验收。

第四章 物业管理服务

第四十三条 从事物业管理活动的企业依法向旗县市区工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。
物业管理企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业管理企业资 质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
物业管理企业在核定的资质等级范围内从事物业管理活动；未领取资 质等级证书的不得从事物业管理活动。
从事物业管理的人员要按照国家有关规定，取得职业资格证书。
外埠物业管理企业进入通辽市从事物业管理活动的，持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。
第四十四条 物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。
第四十五条 物业管理企业承接物业时，与业主委员会办理物业验收手续。
但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行验收。
第四十六条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第四十七条 物业服务合同终止时，物业管理企业必须将物业管理用房交还给业主委员会，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间做好交接工作，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。
第四十八条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；
（二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
（三）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第四十九条 物业管理企业应当履行下列义务：
（一）履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；
（二）根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度；
（三）接受业主和业主委员会及居民委员会的监督；
（四）接受有关行政管理部门和相关单位的监督管理；
（五）定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；
（六）妥善保管物业有关资料；
（七）发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，要及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第五十条 业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。
物业服务合同包括下列内容：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）物业管理事项；
（三）物业服务质量；
（四）物业服务费用及其收缴方式；
（五）双方的权利义务；
（六）专项维修资金的管理与使用方式；
（七）物业管理用房的使用与维护；
（八）合同期限、合同终止和解除的约定；
（九）违约责任及解决纠纷的途径；
（十）双方约定的其他事项。
第五十一条 物业管理事项一般包括下列内容：
（一）物业共用部位的维护和管理；
（二）物业共用设施设备及其运行的维修和管理；
（三）物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理；
（四）物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务；
（五）物业装饰装修管理服务；
（六）物业档案资料的管理；
（七）其他管理事项。
第五十二条 物业服务收费要遵循合理、公开 以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。
物业管理企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第五十三条 业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人确定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第五十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、排污、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
任何单位不得强制物业管理企业代收前款费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
第五十五条 物业管理企业要协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，要及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，要遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第五十六条 旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门要及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业等当事人在物业管理活动中的投诉。
旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门受理投诉后，要进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
投诉内容涉及第三条第二款行政管理部门职责范围的，受理部门自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面通知投诉人。

第五章 物业的使用与维护

第五十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；
（二）改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
（四）占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备；
（五）违章搭建；
（六）擅自设置摊点和集贸市场；
（七）随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；
（八）擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画，安装防盗窗网突出墙体的；
（九）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；
（十）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；
（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益 的活动；
（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十八条 物业管理区域内保修期已满，但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，在进行共用部位、共用设施设备维修时所需费用由建设单位按物业的建筑面积承担。
第五十九条 物业管理区域内的供水相关管线和设施设备（二次加压供水），维修、养护由供水单位负责。
二次加压供水属供水的附属设施其运行费用由供水单位承担（不包括高层建筑）。
物业管理区域内的二次加压供水单位，必须建立水质管理制度。定期由有卫生行政许可的单位对水质进行常规检测，并对各类储水设施清洗消毒，每半年不得少于一次。所需费用由供水单位承担。
物业管理区域内的供电相关管线和设施（包括箱式变压器）设备的维修、养护由供电单位负责。
物业管理区域内供用热相关管线和设施设备（包括换热站）的维修、养护、运行由供热单位负责。
物业管理区域内的供气相关管线和设施设备的维修、养护管理，由供气单位负责。
物业管理区域内的通讯相关管线和设施设备的维修、养护管理，由通讯单位负责。
物业管理区域内的有线电视相关管线和设施设备的维修、养护管理，由有线电视单位负责。
物业管理区域内的生活垃圾收集、清运、处理的相关费用由环卫部门负责。
物业管理区域内排污相关管线的维修、养护由排污处理单位负责。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第六十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家的有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。

第六章 法律责任

第六十一条 违反本办法的规定，住宅物业未按第三十条方式选聘物业管理企业的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万以上10万元以下的罚款；未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万以上5万元以下的罚款。
第六十二条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资 质证书的部门吊销资 质证书。
第六十三条 违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资 质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失 的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。
第六十五条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；房地产企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十六条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十七条 违反本办法第五十七条第（五）、（七）、（八）项规定的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告，责令限期改正，恢复原状；逾期未改正的，可以并处100元以上2000元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第六十八条 违反物业服务合同规定，业主逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促限期交纳仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十九条 旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本办法的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对未达到资质条件的企业核发资 质等 级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的；
（二）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
（三）不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；
（四）未按规定受理物业管理投诉，造成严重后果的；
（五）违反本办法规定的其他行为。

第七章 附 则

第七十条 本办法下列用语的含义是：
（一）物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等；
（二）物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生的公共秩序的活动；
（三）物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（四）房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁柱、承重墙体等；
（五）共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位；
（六）共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。
第七十一条 本办法由通辽市人民政府建设行政主管部门负责解释。
第七十二条 本办法自发布之日起施行。通政字[2000]82号《通辽市城市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。



共青团中央


中青发[2001]19号


关于印发《共青团中央关于加强非公有制经济组织团的建设的意见》的通知



各省、自治区、直辖市团委，军委总政治部组织部，全国铁道团委，全国民航团委，中直机关团工委，中央国家机关团工委，中央金融团工委，中央企业团工委：

　　现将《共青团中央关于加强非公有制经济组织团的建设的意见》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　共青团中央
　　　　　　　　　　　　　　　二○○一年七月六日

　

共青团中央关于加强非公有制
经济组织团的建设的意见
（2001年7月5日）



　　为加强非公有制经济组织团的建设，做好新形势下非公有制经济组织团的工作，根据《中国共产主义青年团章程》和中共中央组织部《关于在个体和私营等非公有制经济组织中加强党的建设工作的意见（试行）》（中组发〔2000〕14号），提出以下意见。

　　一、加强非公有制经济组织团的建设的重要性和紧迫性

　　改革开放以来，非公有制经济迅速发展，已经成为我国社会主义市场经济的重要组成部分。据统计，到1999年底，全国登记注册的非公有制经济组织（主要包括私营企业、港澳台投资企业、外商投资企业、非国有和集体控股的股份制企业、个体工商户）3300多万个，从业人员约1.3亿人，其中35周岁以下的青年近70%。加强非公有制经济组织团的建设，做好非公有制经济组织团的工作，是共青团组织贯彻落实江泽民同志“三个代表”重要思想的必然要求，是更好地服务改革、发展、稳定大局的必然要求，是团结、教育和服务青年从而进一步巩固党的青年群众基础的必然要求，也是新形势下加强团的自身建设的必然要求。

　　近年来，各级团组织对非公有制经济组织团的建设进行了积极探索，取得了阶段性成果，但与非公有制经济组织发展的形势相比，还存在明显差距。共青团组织必须从能否完成党交给的任务，履行好自己的社会职能的高度，从能否适应新形势，实现团的事业长远发展的高度，充分认识加强非公有制经济组织团的建设的重要性和紧迫性，增强政治责任感，采取切实有力措施，把非公有制经济组织团的建设抓紧抓好。

　　二、非公有制经济组织团的建设的指导思想

　　以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻执行党和国家的路线方针政策，积极探索，大胆创新，努力扩大非公有制经济组织的建团率，提高团组织对非公有制经济组织中团员青年的覆盖率，增强非公有制经济组织团组织的吸引力、凝聚力和战斗力，更好地服务于非公有制经济组织党的建设，服务于非公有制经济组织青年职工成长成才，服务于非公有制经济健康发展。

　　三、加强非公有制经济组织团的建设应遵循的原则

　　第一，以服务促建设，以服务求活跃。把服务青年作为非公有制经济组织团的工作的出发点和落脚点，以培育“四有”新人为根本，围绕青年学习、就业、婚恋、参与、维权等基本需求，加大服务力度，拓展服务领域，通过切实有效的服务，增强团组织对团员青年的吸引力和凝聚力。

　　第二，党建带团建。把非公有制经济组织团的建设主动纳入党的建设的整体格局，在党建的带领和带动下加强团的建设，并以实际工作成效服务于非公有制经济组织党的建设。

　　第三，在遵循《团章》原则规定的前提下积极进行方法、制度创新。非公有制经济组织团建具有许多与传统的国有企业团建不同的特点，既要继承符合团建基本规律的历史经验，借鉴其它类别基层团组织建设的成功做法，又要解放思想，积极实践，大胆创新出一些能把团章规定的基本原则落到实处的新的方式方法、组织制度，探索一条充满活力的非公有制经济组织团建新路。

　　第四，重在发挥作用。加强非公有制经济组织团的建设，基础在“建”，关键在发挥作用。能否发挥作用，是团组织在非公有制经济组织中能否建立、巩固和发展的根本，也是检验非公有制经济组织团建工作成效的主要标准。

　　第五，坚持“因地制宜、分类指导、注重实效”的工作方针。针对各类非公有掉经济组织的特点和具体情况，坚持标准，保证质量，积极稳妥，从易到难，成熟一个建立一个，建立一个巩固一个。

　　四、非公有制经济组织团的建设的工作目标

　　总体目标是：实现团组织对非公有制经济组织团员青年的组织覆盖和工作覆盖，形成适应非公有制经济组织特点、有利于作用发挥、富有生机与活力的建团方式、活动方式和组织运行机制。

　　到团的十五大前的工作目标是：（1）符合独立建团条件的非公有制经济组织，建团率达到50%以上；通过联合建团、依托建团、公寓建团、社区建团等方式，使团组织对没有独立建团的非公有制经济组织中的团员青年的组织覆盖率（组织覆盖指团员编入了团的基层组织，青年知道如何并且能够与团组织联系）和工作覆盖率（工作覆盖指团的基层组织能够使团员青年知道如何并且实际参加团的活动）均达到70%以上；（2）已经建立的非公有制经济组织团组织中，“五个有”的比例达到60%以上；（3）初步探索出一些适应非公有制经济组织特点的建团方式、作用发挥方式、工作推进方式和以团的组织生活制度为重点的组织制度。

　　五、非公有制经济组织团组织的主要任务

　　（1）组织团员青年学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想，学习宣传党的路线、方针和政策，做好青年政治思想工作，推荐优秀团员作党的发展对象，服务非公有制经济组织党的建设；

　　（2）发挥联系青年的桥梁、纽带作用，了解和反映青年职工的愿望和要求，倾听他们的呼声，切实代表和维护青年职工的合法权益；努力搭建舞台，为青年职工创造学习、锻炼和参与社会的机会，服务他们成长成才。

　　（3）团结带领团员青年在企业科技进步、生产经营、文化建设等方面发挥生力军作用，促进非公有制经济组织健康发展；

　　（4）团结带领团员青年积极参与群众性精神文明创建活动，为社会文明进步作贡献；

　　（5）加强团组织自身建设，不断增强团组织的吸引力、凝聚力和战斗力；

　　（6）完成党组织和上级团组织交办的其它任务。

　　六、多种方式建团，扩大组织覆盖

　　要按照有利于加强党对非公有制经济组织团的工作的领导，有利于团组织加强对团员青年的教育和引导，有利于非公有制经济组织健康发展，有利于团组织加强自身建设的要求，适应团员青年在地区之间、行业之间、单位之间流动的实际状况，积极探索形式多样、科学合理、行之有效的建团方式。

　　独立建团。28岁以下的青年职工30人以上、团员3人以上、生产经营和职工人数相对稳定的非公有制经济组织，一般应独立建立团的基层组织。

　　联合建团。不具备独立建团条件的非公有制经济组织，或虽具备独立建团条件，但其附近有其它不具备独立建团条件单位的，可按照企业类别或地理位置，就近就便，通过“企企联合”、“村企联合”、“校企联合”等形式，联合建立团的基层组织。

　　依托建团。工商联、个体劳动者协会、私营企业者协会、行业协会、商会、职业中介机构或其它民间机构、社团组织发育较为成熟的地方，可依托上述组织、机构或相应的行政管理部门建立团的基层组织。

　　公寓建团。对务工人员实行公寓化管理的，可在公寓建立团的基层组织。

　　社区建团。通过居委会或小区物业管理部门，把一定区域内不具备独立建团条件的非公有制经济组织中的团员，以及居住或工作在本区域内的团员组织起来，建立团的基层组织。

　　总之，要适应非公有制经济组织的特点和团员青年工作生活状况的实际，大胆创新建团方式。鉴于今后团员青年学习就业的流动面将越来越大，在探索非公有制经济组织建团方式时，要努力构建一个不会因团员青年部分流动而影响其存在的基层团组织层次，建立起一个能自动随着团员青年流动状况而相应建立、撤销团的基层组织的机制。

　　七、理顺隶属关系，明确团建责任

　　非公有制经济组织中已建立党组织的，团组织的隶属关系一般应与党组织的隶属关系相一致；没有建立党组织的，团组织原则上按县（市、区）、乡镇（街道）、村（居）三个层次实行属地管理。非公有制经济组织团组织一般应隶属于所在乡镇或街道团（工）委；规模较小的，可隶属于居委会或行政村团组织；企业规模较大、团员数量较多、在当地有较大影响的非公有制经济组织的团组织，可直接隶属于所在县（市、区）及其以上团委。依托政府行业管理部门或企业主管部门建立的非公有制经济组织团组织，可实行条条管理，也可根据需要实行双重管理。难以确定隶属关系的可由地（市、区）、县（市、区）团委与有关方面协商确定。

　　八、努力探索适合非公有制经济组织特点和青年实际的活动方式，切实发挥作用，扩大工作覆盖

　　坚持从实际出发，找准团的工作、企业发展和青年成长成才的结合点，采取灵活有效的方式开展团的活动，努力使团的活动融入企业经营管理、科研开发、市场营销、人力资源开发、文化建设等各个环节，深入到团员青年工作、学习、生活当中，使其为团员青年所欢迎，为企业经营管理者所理解和支持。

　　活动方式要以“小型、业余”为主，丰富多样，注重实效。要适应非公有制经济组织特点，服务青年多样化的需求，创新团的活动方式，依托基层青年社团等各种团的外围组织和各类活动阵地开展团的活动。允许团员的组织关系与其参加团的活动的范围适当分离。

　　九、加强团干部队伍建设

　　要按照“重在素质，合理兼职”的要求，选拔是党团员的青年业务骨干担任团的干部。规模特别大、团员青年数量多的企业，要力争配备专职团干部。鉴于非公有制经济组织团干部大部分为兼职的实际，其团的支部委员会、总支部委员会、委员会组成规模可适当扩大。团干部一般应通过团员大会或团员代表大会选举产生，暂不具备选举条件的，可先由上级团组织任命，待条件成熟后再进行选举。团员数量较少的团组织，若条件具备，可以不提候选人直接进行选举。要积极探索推行“公开选拔”、“民主推荐”、“竞争上岗”等干部选拔方式。

　　上级团组织要主动引导帮助非公有制经济组织建立团干部培养、选拔、使用、激励机制，把团干部纳入企业相应人事管理序列，努力使团组织负责人按程序进入职代会、监事会，符合条件的党员团组织负责人进入企业党组织班子；要积极推荐优秀团干部到重要岗位工作；要按照隶属关系，采取多种方式，每年至少对非公有制经济组织团的负责人进行一次培训；要适应团干部流动较快的实际，重视加强团干部后备人选的培养选拔工作。

　　十、加强团员队伍建设

　　要结合提高企业青年职工思想道德、文化、业务素质加强团员队伍建设，做好团员教育、服务和管理工作。按照“流入地为主，流出地为辅”的原则，注重加强流动团员管理。以流入团员为主的团组织，每年至少应进行一次团员调查统计，并通过设立外来团员联系点等方式，拓展、规范联系渠道，方便外来团员与团组织联系。

　　认真做好团员发展和“推优”工作。要重点在企业科研、生产、经营一线，特别是关键部门和重要岗位的青年骨干中发展团员。要积极发展那些在企业连续工作六个月以上，具备入团条件的外来青年入团。要经常性地做好“推优”工作。企业未建立党组织的，可通过上级团组织向相应的党组织推荐。对流动团员中的优秀分子，可向其原单位党组织推荐。

　　十一、积极创新团的组织生活制度

　　要着眼于提高团的组织生活质量和实际效果，在坚持基本的组织生活制度的同时，对那些与非公有制经济组织团的组织形式、活动方式和团员特点不相适应的具体制度进行大胆创新。要通过丰富和完善团日活动制度、重温入团誓词制度，以及规范团的活动仪式等，逐步建立起一套以增强团员意识为核心，立足团员自我教育、相互教育的新型团的组织生活制度，切实增强团组织对团员的凝聚力。

　　十二、将非公有制经济组织团建工作纳入党建工作的整体格局

　　要争取在非公有制经济组织建立党组织的同时建立团的组织。符合建团条件但尚未建立党组织的，要努力建立团组织并开展团的活动，为建立党组织积极创造条件。要在党组织的领导下，从实际出发，争取建立党团联系会议、情况通报、工作协调等制度。要主动争取将非公有制经济组织团建的目标任务纳入党建的目标任务，做到一同研究部署，一同检查落实。

　　十三、争取有关部门支持，优化工作条件

　　要争取党政有关部门的支持，制定有关政策，努力营造有利于开展非公有制经济组织团建工作的良好氛围和环境。要加强与工会等群众团体的联系，在建立组织、开展活动、发挥作用等方面密切配合，共同发展。要广泛吸纳社会资源，为非公有制经济组织团组织的活动经费、活动阵地建设提供帮助。对活动经费确有困难的非公有制经济组织团组织，上级团组织可从留成的团费中适当拨补。

　　十四、加强乡镇和街道团（工）委建设

　　乡镇、街道团（工）委承担着组织、指导非公有制经济组织团建工作的重要职责。各级团的领导机关要加强乡镇和街道团（工）委建设，通过扎实开展创建“五四红旗团委”活动，充分发挥其龙头和主体作用，带动非公有制经济组织团建工作；要通过按期集中换届、民主选举，配齐配强乡镇、街道团（工）委书记，加强团委班子建设，把乡镇、街道中具有较强辐射带动功能的单位团组织负责人吸收到团（工）委班子中来，增强其整体功能；乡镇、街道团（工）委应积极探索通过适当方式，直接组织非公有制经济组织的团员青年开展活动，或使活动直接辐射其团员青年，实现工作覆盖。

　　十五、认真抓好检查落实

　　团的各级领导机关要把加强非公有制经济组织团的建设摆上重要议事日程，层层分解任务，落实团建责任，做到主要领导亲自抓，相关部门分工协作，形成合力。要加强调查研究，及早对本地区非公有制经济组织类别、数量，应建团单位类别、数量，已建团单位类别、数量等有关情况进行一次调查摸底，并据此提出具体工作目标和有针对性的指导意见、政策措施及推进步骤。要层层确定若干个非公有制经济组织作为示范点，大胆探索，及时总结经验，发挥其典型示范作用，以点带面，促进非公有制经济组织团的建设整体水平的提高。通过适当集中力量狠抓1至2年，使非公有制经济组织团的建设在“两个覆盖”、作用发挥和机制建设三个方面有明显进展，迈上一个新的台阶。