广东省珠海市人民政府办公室


印发珠海市人民政府国有资产监督管理委员会职能配置内设机构和人员编制规定的通知


珠府办〔2005〕26号

各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：
《珠海市人民政府国有资产监督管理委员会职能配置、内设机构和人员编制规定》已经市人民政府批准，现予印发。


珠海市人民政府办公室
二○○五年六月三日

珠海市人民政府国有资产监督管理委员会职能配置、内设机构和人员编制规定

根据《中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅关于印发〈广东省市县人民政府机构改革意见〉的通知》（粤办发〔2004〕2号），设立珠海市人民政府国有资产监督管理委员会（简称市国资委），为市政府直属正处级特设机构，列入市政府工作部门序列，同时撤销珠海市国有资产经营管理局、珠海市企业董事管理局。市政府授权市国资委代表市政府履行出资人职责。根据市委决定，成立中共珠海市人民政府国有资产监督管理委员会委员会（简称市国资委党委），履行市委规定的职责，同时撤销中共珠海市委企业工作委员会。
市国资委的监管范围是市属经营性国有资产和集体资产（不含行政事业性资产、资源性资产和金融类资产，下同）。
一、划入职能
（一）原珠海市国有资产经营管理局、珠海市企业董事管理局和中共珠海市委企业工作委员会的职能（管理国有产权交易市场的职能除外）。
（二）原市国有资产管理委员会的职能。
（三）市财政局、市国资办有关国有资产管理的部分职能。
1.拟订经营性国有资产监管的地方性法规和规章制度的职能。
2.负责监缴所监管企业国有资本金收益。
3.制订国有企业委派财务总监的管理规章、制度和办法；负责向国有企业委派财务总监的职能。
4.调查研究国有资本金基础管理的重大问题以及国有资本金的分布状况；拟订国有资本金保值增值的考核指标体系；研究提出国有资本金预决算编制和执行方案。
5.负责国有资本金的统计分析，提供有关信息；组织建设国有资本金统计信息网络。
（四）市经济贸易局的研究拟定国有企业改革与发展的方针、政策，推进现代企业制度的建立，指导国有企业战略性改组的职能。
（五）市劳动和社会保障局的拟订国有企业经营者收入分配有关政策、审核市属国有企业的工资总额的职能。
二、主要职责
根据以上职能调整，市国资委的主要职责是：
（一）根据市政府授权，依照《中华人民共和国公司法》和《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律和行政法规以及市政府有关规定履行出资人职责，依法维护出资人的权益。
（二）拟订国有资产监督管理的法规草案和规章制度，指导国有企业法律顾问工作。
（三）制定国有资产发展规划及重点企业集团发展壮大的政策措施，指导国有企业改革和重组以及国有企业实施战略性改组，调整国有经济结构和布局。
（四）拟定国有资本金保值增值的考核指标体系；提出国有资本金预决算编制和执行方案；制定业绩考核和收入分配制度。
（五）负责国有资本金收益的收缴，并对资本收益的使用进行管理。
（六）调查研究国有资本金基础管理的重大问题以及国有资本金的分布状况；负责国有资本金的统计分析，建立国有资本金统计信息网络，提供有关信息；负责市属国有企业统计报表的编报工作；拟订国有企业清产核资的制度和措施；组织实施国有企业清产核资工作。
（七）审批企业公司章程及重组、股份制改造方案；审核企业分立、合并、破产、解散方案，组织实施兼并破产工作。
（八）组织实施国有资本金权属的界定、登记、划转、转让、纠纷调处等工作；依法对区属国有资产管理进行指导和监督。
（九）负责企业的公司法人治理结构工作；向企业派出监事会和财务总监、独立董事，并负责监事会和财务总监、独立董事的日常管理工作。
（十）负责国有及国有控股企业审计监督工作，组织实施国有及国有控股企业法定代表人经济责任审计。
（十一）依照法定程序对企业负责人进行任免、考核和管理，并根据其经营业绩进行奖惩；建立适应市场经济发展要求的企业负责人的选用机制和激励、约束机制。
（十二）承办市委、市政府和国务院国资委、省国资委交办的任务。
三、内设机构
根据上述主要职责，市国资委设9个职能科（室）：
（一）办公室
负责协助委领导处理机关运转的日常工作；负责委机关文秘、督办、会议、机要、保密、信息、档案、信访等工作；负责处理人大议案和政协提案；负责信息化建设及宣传工作；负责本单位国有资产、财务、后勤管理及计划生育、工会、妇女等工作；协调企业安全生产、计划生育、工会、共青团、妇女工作、社会治安综合治理、维护稳定工作及人民武装工作。
（二）规划发展科
负责重要文件和报告的起草工作；负责研究总结国有资产管理体制改革的理论和实践经验；负责研究提出国有经济布局和战略性结构调整的政策建议和编制发展规划；负责拟订年度工作计划；负责审核企业发展战略和规划；负责按规定对所监管企业的对外投资进行审核或备案；负责审核企业章程；负责指导协调企业上市工作；负责有关法规和重大政策起草、拟订的协调工作；负责指导国有企业法律顾问工作；承担委机关的法律事务。
（三）考核统计科
负责建立完善国有资产保值增值考核办法和企业绩效评价体系，拟订考核标准并组织实施；负责国有资产的统计和企业财务决算备案及管理工作；负责建立国有资本金统计信息网络及对外发布统计信息；负责国有企业清产核资的政策及制度、办法的起草、拟订工作；负责组织企业的清产核资工作；负责企业资产损失核销工作；指导企业国有资产统计工作。
（四）改革重组科
研究提出国有企业改革的政策措施；指导国有企业的现代企业制度建设，完善公司法人治理结构；指导协调所监管企业改制、股份制改造、主辅分离和辅业改制，协调解决企业改革中的问题；按规定对企业重组、改制、股份制改造方案进行审核或备案；组织协调企业债转股、破产和兼并以及企业分立、解散、清算和关停、重组工作；配合有关部门做好下岗职工的安置及再就业工作。
（五）产权管理科
负责拟订企业国有资产产权界定、登记、划转、处置及产权纠纷调处等方面的规章制度和管理办法；负责企业国有资产产权界定、登记、划转、处置及产权纠纷调处等工作；负责国有资产评估项目的核准和备案工作；负责审核企业资本金变动、股权转让及发债方案；负责联系行业协会；指导监督国有产权交易工作。
（六）预算财务科
负责研究拟订国有资产经营预算管理制度和措施并组织实施；负责编制所监管企业国有资产经营预算方案；负责指导企业加强国有资产经营预算管理和财务管理；负责贯彻落实国家有关国有资产收益管理法规制度，提出国有资产收益收缴管理办法并组织实施；负责收缴企业国有资产经营收益和产权转让收益，并对收益使用进行管理；负责指导国有企业内部收入分配制度改革，调控企业工资分配的总体水平；负责研究拟订企业负责人薪酬制度和激励方式并组织实施；负责指导企业招商引资及外经贸事务。
（七）审计监督科（监事会工作办公室）
负责组织实施对企业财务收支、经营效益及企业领导人员任期经济责任等审计监督工作；负责拟订企业内部审计有关规章制度并组织实施；负责组织指导企业内部审计工作；负责对企业资本收益的使用进行监督；负责对企业重大投资决策进行后评估；根据《国有企业监事会暂行条例》及有关规定，负责监事会、财务总监、独立董事的建设管理工作。
（八）组织人事科
根据有关规定，负责企业和委机关党组织、思想建设、党员教育和党费管理工作；负责指导企业的思想政治工作、企业文化建设工作；负责企业领导班子日常管理工作，承担企业领导人员的考察工作并提出任免建议；负责考察推荐董事、独立董事人选；负责提出所监管企业监事会主席、专职监事和财务总监人选；负责研究提出符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业领导人员考核、评价和选任方式；负责研究拟订向国有控股和参股公司派出国有股权代表的工作方案；负责企业经营管理人员的培训工作；负责企业出国（境）人员的审查、证件审核及管理工作；负责委机关作风建设；负责委机关和直属单位的人事、培训、劳资、考勤、考核管理、离退休干部管理工作；指导企业的统战工作和知识分子工作。
（九）行政监察科
与市纪委、市监察局的派出机构以及市国资委纪委合署办公，负责所监管企业和国资委机关的纪检、监察工作。
四、人员编制
市国资委机关行政编制29名，依照国家公务员制度管理的事业编制14名。其中主任兼书记1名，副主任2名，副书记2名（其中1名兼纪委书记）；内设科室正科长（主任）9名，副科长（主任）7名。后勤服务人员事业编制5名。
派出企业监事会主席、专职监事和财务总监、独立董事编制按有关规定单列管理。
五、与有关职能部门的关系
（一）与经济管理部门的关系。市国资委要按照国家和省的产业政策进行国有经济布局和结构调整，按经济运行的要求组织国有企业开拓国内外市场、抓好国有资产的监督和管理。其它经济管理部门应支持、指导国有经济的战略调整、国有企业的技术改造、技术进步工作；支持国有企业分离办社会职能。
（二）与财政部门的关系。市国资委国有资产监督、管理工作在财务会计方面执行国家统一的财务会计制度，接受财政部门指导监督；市国资委监督、管理的国有资产统计结果定期报财政部门备案；国有资产监督管理法规草案的起草、拟订应征求财政部门意见。国家支持国有企业改革与发展的财政措施，包括市属困难企业下岗职工基本生活保障费用、分流人员费用，破产企业安置职工等费用，由财政部门负责安排、管理和监督。市国资委对所监管国有资产进行预算管理，负责所监管企业国有资产经营预算的编制工作，作为政府总预算的组成部分由财政部门统一汇总，预算收入的征管和使用接受财政部门监督。
为体现监督管理的责任和效果，市政府对市国资委履行出资人职责、国有资产增值保值和收益情况进行年度考核，根据考核结果对市国资委进行奖惩。
（三）与劳动保障部门的关系。市国资委应要求企业执行劳动保障部门制订的劳动工资政策、社会保障政策；市国资委接受劳动保障部门的业务指导；劳动保障部门不再审批市属国有企业的工资总额和负责人员的薪酬；劳动保障部门支持国有企业改革，加快完善养老、医疗、失业保险，实现离退休人员社会化管理，市国资委配合劳动保障部门做好再就业、退休人员社会化管理工作。
（四）与组织部门的关系。企业党组织、思想建设、党员教育、党费管理工作、企业领导的管理接受组织部门指导和监督。
（五）与纪检部门的关系。市国资委成立纪委，接受市纪委和市国资委党委的双重领导。主要职责是：监督检查所监管企业贯彻执行党和国家路线方针政策，以及市委、市政府和市纪委的有关指示、决定的情况；检查、处理所监管企业党组织和党员违反党纪政纪的重要案件，其中涉及市委管理的企业领导人员的违纪案件，由市纪委负责查处，市国资委纪委协助做好有关工作；受理市国资委所监管企业党组织和党员的检举、控告、申诉；完成市纪委和市国资委党委交办的其他工作。
（六）与审计部门的关系。根据《珠海经济特区审计监督条例》的规定，国有资产运营机构和国有企业的法定代表人的经济责任审计可以由国有资产监督管理部门的内部审计机构负责审计，审计结果报告本级人民政府、干部管理部门和同级审计机关；审计机关认为必要时可以进行直接审计。



预售商品房转让的条件及程序

孙萍　　　　东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让，可能引起很多争议，处理起来很麻烦，不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段，市场机制还没有完全建立起来，不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲，预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：
１、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。


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